BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6799

ejercicio de la opción de compra no se pactó un procedimiento objetivable de valoración
de la adquisición del bien inmueble sujeto a la opción ni un mecanismo adecuado de
restitución de los pagos ya realizados por el deudor ni se han observado las garantías
propias de un procedimiento de ejecución de garantías reales en favor de los
concedentes/deudores, que se reputan consumidores puesto que son cónyuges, él
jubilado y ella sin profesión especial, propietarios de una vivienda adquirida para su
sociedad de gananciales mediante un préstamo hipotecario suscrito con La Caixa,
pendiente de pago, cuya hipoteca subsiste vigente y sin cancelar, que suscribieron la
escritura objeto de calificación al margen de cualquier actividad profesional puesto que
nada de ello se indica en la escritura, y tampoco se establecen mecanismos de garantías
de derechos de terceros.”
El criterio de la anterior sentencia ha sido también el aplicado por sentencia dictada
el día 14 de marzo de 2022 por doña María del Carmen Fernández Luis, Magistrado
Juez del Juzgado de Primera Instancia número 100 de Madrid, recaída en juicio verbal
contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad número 11 de
Madrid, que señala: “El examen del título también permite observar la existencia de
datos objetivos que llevan a apreciar segundo defecto observado por la Registradora,
pues de la escritura calificada se desprende que, desde su fecha, los concedentes de la
opción se han convertido en deudores de una muy elevada parte precio de la eventual
futura compraventa, que reciben por anticipado en dicho acto, más el importe de las
arras, de donde concluye razonablemente la Registradora que la finalidad del negocio
jurídico complejo, que resulta de los distintos pactos contenidos en la escritura, es
obtener financiación inmediata, dada la urgente necesidad de liquidez reconocida por los
propietarios concedentes en la propia escritura, y que la opción de compra del inmueble
se otorga en garantía del pago de la deuda adquirida por los propietarios por el elevado
importe del precio recibido por anticipado más el importe correspondiente a los gastos de
la intermediación y asesoramiento financiero, de formalización de la operación y los de la
cancelación registral del derecho de opción de compra y de otras cargas que en el
presente o en el futuro graven la finca, gastos que también son asumidos por los
concedentes en la cláusula sexta de la escritura objeto de calificación.”
Es necesario destacar que la finca objeto de la escritura presentada, según su
inscripción séptima de hipoteca, en el año 2020 ha sido tasada para subasta en un importe
muy superior –145.233,60 euros– al precio ahora pactado –110.000 euros–. De la misma
inscripción resulta además que tal finca es la vivienda habitual de la concedente. Y, resulta
también de especial relevancia, que nada se pacta en la escritura presentada, con
independencia de lo que se establezca en otros documentos no aportados, respecto a los
gastos e impuestos que se devenguen –y a cualesquiera otros gastos habituales como
comisiones por intermediación o asesoramiento financiero–, a diferencia de los supuestos
típicos de concesión de préstamos, en que las normas de protección de los consumidores –
además de establecer procedimientos de información de los prestatarios– exigen la
determinación en el documento principal del contratante que se hace cargo de tales gastos
así como la fijación de su importe. Señalar, finalmente, que en caso de ejercicio de la
condición resolutoria la concedente habría de devolver las arras duplicadas –15.480 euros–,
lo que supone el pago de 7.740 euros a cambio del anticipo de 35.260 euros y
de 7.740 euros de arras –en total 43.000 euros–; ello equivale, en caso de ejercicio de la
condición resolutoria al final del plazo de un año pactado, a la satisfacción de un interés
anual del 18 % sobre el total anticipado, interés que se vería muy incrementado de
ejercitarse dicha condición antes del plazo de un año, caso en que la cantidad a devolver en
concepto de arras sería la misma; es decir, cuanto menor sea el plazo en que el concedente
tienen en su poder la cantidad anticipada en caso de ejercicio de la condición resolutoria
mayor será el interés que implica la devolución duplicada de las arras.
Calificación.
Se suspende la inscripción del precedente documento: 1.º Por quedar la validez y el
cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes, quedando

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16