BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6797

compra o arras por las cuantías que se han acordado en los párrafos anteriores». Por
último, se pactaba que la finca no podría tener cargas posteriores a las que constaban
en la escritura, de manera que, si el concedente suscribiere cargas posteriores, sería
causa de ejecución de la opción, minorándose el importe de venta acordado en el
importe de la carga suscrita con posterioridad por el concedente. Del mismo modo,
también sería causa de ejecución de la opción antes del plazo acordado, el impago de
dos cuotas de la hipoteca que actualmente gravaba la finca.
II
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada
número 4, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos
1.º El día 13 de julio de 2023 fue presentada telemáticamente en este Registro,
asiento 1.175 del tomo 112 del Libro Diario la escritura de opción de compra y condición
resolutoria autorizada el mismo día por el notario de Madrid don Ignacio Maldonado
Ramos, número 2.184 de su protocolo. El día 2 de agosto último se aportó copia en
papel de la misma escritura, con justificación de la presentación para el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
2.º En la escritura presentada doña C. P. C., como titular de la finca registral 32.907
de Fuenlabrada, Sección Primera, concede un derecho de opción de compra sobre la
misma a favor de la entidad «Seneas Gestoría, SLU.»
3.º El precio de la opción asciende a 7.740 euros, con carácter además de
anticipo de precio y arras. Y se entregan también a la concedente, junto con el precio
de la opción, 35.260 euros, como anticipo del precio total –110.000 euros–, por lo que
en caso de ejercicio de la opción habrá de pagarse el resto del precio, es
decir 67.000 euros. De esta última cantidad, en caso de ejercicio del derecho de
opción, se entregará a la concedente 82,40 euros y el resto, 66.917,60 euros, se
retendrá por la optante para hacer frente al pago del préstamo hipotecario constituido
con anterioridad sobre la finca a favor de Ing Direct NV Sucursal en España,
inscripción séptima de 6 de julio de 2020. Resulta así que se entrega, como anticipo,
la práctica totalidad del precio pactado –exceptuando lo retenido para hacer frente al
pago del préstamo hipotecario, que lógicamente no es objeto de entrega anticipada–.
4.º La opción se concede por plazo de doce meses, pero se pacta condición
resolutoria de modo que la concedente podrá dejar sin efecto la misma si antes del 13 de
julio de 2024 otorga una escritura manifestando su voluntad en tal sentido y devuelve las
cantidades ya percibidas, es decir 35.260 euros entregados como anticipo más el duplo
de la cantidad recibida como arras, que asciende a 15.480 euros.
Fundamentos de Derecho

Con arreglo al artículo 1.256 del Código Civil la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. Y, a este respecto la
sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2021 por doña María Emma Cobo García,
Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid, recaída en
juicio verbal contra la calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad
número 11 de Madrid, considera no inscribible un contrato de opción en el que
manifiestan los concedentes, al igual que en el supuesto que nos ocupa, la urgente
necesidad de realizar la venta y obtener de forma inmediata al menos una parte del
precio, estableciendo también una condición resolutoria para el supuesto de obtener en
el mercado, en el plazo de la opción, un precio superior. Y señala la indicada sentencia
que “esa figuración del derecho de opción de compra no se ajusta al modelo típico que
permite su acceso al Registro como derecho real inscribible en las condiciones

cve: BOE-A-2024-952
Verificable en https://www.boe.es

Primero.