BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6809

4. No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la citada
Resolución de 28 de enero de 2020 y la más reciente de 13 de julio de 2022, para un
caso similar), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos
del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y en el reducido
marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden –más que
analizar– enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en
que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida obligación de
impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución
de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del
cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto
comisorio establecida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil).
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse
aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la
validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de
esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.
5. Por tales razones el defecto invocado por el registrador en su calificación ha de
ser revocado, ya que –como ya se dijo en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se
reitera ahora– no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente
ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella.
No se pacta en ningún caso en la escritura objeto de este expediente la concesión de
préstamos o créditos hipotecarios, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura
de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, ni son contrato de
intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito a un
consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de los previstos en el artículo 2.1.a) y b)
de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí
planteado es una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras o señal y la
venta, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible.
La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal
naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la
opción. Al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto
de opción, adquiere éste el carácter de inscribible (artículo 14 del Reglamento
Hipotecario).
La sociedad optante tiene por objeto social la actividad inmobiliaria, incluyendo la
mediación en la compraventa de inmuebles, y la opción de compra es un contrato que
sirve de puente entre las meras arras o señal y la formalización definitiva de la compra. Y
no se exige en ningún precepto legal que el precio de ejercicio de la opción sea igual,
superior o inferior al precio o prima pagado por la constitución del derecho de opción, ello
dependerá de las circunstancias económicas de la transacción, de que se quiera
establecer una cláusula penal que incentive la formalización final de la compraventa o de
si en el ínterin hay un uso o arrendamiento que haya generado gastos indemnizables
que deban ser compensados.

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16