BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6810

Esta indemnización por tanto no puede ser confundida con los intereses ordinarios
de un préstamo, sino que constituye mera indemnización contractual por falta de
culminación de la formalización de la venta.
6. Al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado, en sentido técnico,
no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya
calificación por otra parte es siempre judicial.
En esto –la usura– se diferencia de otros casos de intereses nulos, como son
determinados tipos de interés de demora respecto de los que existe un precepto
imperativo que los regula, pues en tal caso sí son objeto de calificación registral. Es el
caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, ya que en tal caso el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo
del período en el que aquel resulte exigible (véase artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Por otra parte, no consta resolución judicial alguna inscrita en el Libro Registro de
Préstamos Usurarios (que se lleva en esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública, ex artículo 7 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de
préstamos usurarios) por la que se considere nula por usuraria una operación como la
aquí pactada.
En el concreto supuesto, aun cuando se motiva la opción en una situación de
búsqueda de mejoras del mercado, como bien alega el notario recurrente, en la escritura
nada indica que se deba a circunstancias apremiantes o angustiosas del deudor, ni
consta ningún dato que implique que el préstamo hipotecario vigente se encuentre en
situación de impagado o se haya iniciado algún procedimiento de ejecución del mismo;
por tanto, nada justifica la pretensión de equiparar la suma resultante a un interés sobre
las cantidades recibidas y susceptibles de devolución en caso de resolución del derecho
de opción, y como resulta de la escritura y de la calificación, no hay previsión alguna
respecto de otros posibles costes o gastos, de intermediación o de otro tipo, por lo que
no se puede presumir en el caso ningún incremento injustificado de la cantidad a
devolver; por otra parte, el pactado en la escritura coincide prácticamente con el valor de
referencia que figura señalado por los servicios del Catastro el día de la firma, en
consecuencia, no parece ser susceptible de provocar un enriquecimiento injusto.
Por tales razones este defecto invocado por el registrador en su calificación ha de ser
revocado, ya que –como ya se dijo en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se reitera
ahora– no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente ante un
contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de marzo,
ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.

Madrid, 14 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2024-952
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Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.