BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6808

objetivo, ajeno a él, y que depende del mercado inmobiliario; en consecuencia, es la deuda
la que depende del ejercicio o no de la opción y no al revés, pues para que aquella nazca es
preciso que esta quede sin efecto. En consecuencia, el defecto debe ser revocado.
3. El segundo de los defectos señala que se vulnera la prohibición del pacto
comisorio.
En relación con la opción de compra cabe recordar que esta Dirección General ha
puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018 y 28 de enero de 2020, y en particular las de 27 de octubre de 2020, 15 de
marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022, en un caso similar a este, así como
otras citadas en los «Vistos» de la presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1.859 y 1.884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril
de 1991 (expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia
de 5 de junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el
acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre
rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que
el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro
contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1.859 y 1.884 del Código
Civil), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto
del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal Supremo, Sala Primera,
ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de
junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios que infringen los citados
preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan
lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de
orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están
involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de esta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.
Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que este sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su “ius distraendi”, protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del “ius distrahendi”, en que está prevista la suerte de los mismos».
Así lo ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 13 de julio de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su
calificación en la Jurisprudencia citada (Sentencias de 15 de junio de 1999, 5 de junio
de 2008 y 21 de febrero de 2017), y en sentencias de Primera Instancia de 16 de
diciembre de 2021 y 14 de marzo de 2022.

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16