BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6807

relación con el artículo 1.256, de que constituye una mera especificidad, pero no ocurre
así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual la obligación depende en
parte de la voluntad, pero también de otro hechos externos, lo que hace que la condición
sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo de 1926, 22 de
noviembre de 1927, 7 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a
sensu contrario el expresado artículo 1.115».
Este Centro Directivo acoge, como no puede ser de otra forma, la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo, haciendo interpretación restrictiva del artículo 1.115
del Código Civil considerando válida la condición suspensiva en que la voluntad del
concedente desprenda de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella,
influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del
interesado (véanse Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 25 de febrero de 1994 y 13 de febrero de 1999).
Como ya señalara la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2018,
en relación con una condición suspensiva consistente en la transmisión de la finca en un
plazo determinado y breve, con determinación de un precio mínimo (como ocurre
también en el supuesto de hecho de este expediente) «[…] no cabe calificar de
puramente potestativa la condición que ahora se analiza, dado que su posible
cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y
voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las
gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo y
por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en
última instancia de la decisión de un tercero».
Y aunque se rechazó la condición por afectar a un asiento de cancelación (no
pudiendo las cancelaciones someterse a condición suspensiva) se recordaba la
prohibición del artículo 1.115 del Código Civil, conforme al cual «cuando el
cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la
obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un
tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este
Código». Pero se aclaraba que la propia literalidad de la norma (como acontece
también respecto del artículo 1.256 del mismo Código) y la gravedad de la sanción
establecida han dado lugar a una interpretación restrictiva de la misma y a la habitual
distinción entre las condiciones puramente potestativas, basadas en la pura
arbitrariedad (pura condición de querer –«si volam», «si voluero»–), y las simplemente
potestativas, en las que han de valorarse otros intereses e impulsos, de suerte que
rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la existencia de las primeras, inclinada
como está a calificar como condición no invalidante aquella en que la voluntad del
deudor dependa de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella,
influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del
interesado (vid. las Resoluciones de este Centro Directivo de 28 de febrero de 1994,
15 de febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6 de julio de 2015).
Por lo tanto, no estaríamos en el ámbito de las denominadas condiciones
«puramente potestativas» que solo dependen de la voluntad del contratante, sino en el
caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también
depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es
encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por
lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad.
En el concreto supuesto, la voluntad del concedente no puede influir en la producción
del hecho en que consiste la condición, que no depende de él sino del mercado y, como
sostiene el notario recurrente, la producción de los efectos del derecho de opción de compra
no dependen de la voluntad del deudor, y, por tanto, carece de esa libertad que se le
atribuye para revocar libremente su consentimiento y, esa facultad procede del
consentimiento prestado por ambas partes. Así, la condición resolutoria pactada no
desfigura la naturaleza del derecho de opción y, en definitiva, la condición contemplada no
depende exclusivamente de la voluntad del concedente, sino que se basa en un hecho

cve: BOE-A-2024-952
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Núm. 16