BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6806

del contrato de opción en los términos pactados, pero esa facultad se produce
necesariamente una vez producido el suceso futuro e incierto previsto y, en
consecuencia, la voluntad del concedente no puede influir en la producción del hecho en
que consiste la condición, que no depende de él sino del mercado; que la producción o
no de los efectos del derecho de opción de compra no dependen de la voluntad del
deudor, y por tanto carece de esa libertad que se le atribuye para revocar libremente su
consentimiento y, esa facultad forma parte del consentimiento prestado al efecto por
ambas partes, que la contemplan y asumen, formando parte del entramado de las
cláusulas del contrato, de obligatorio cumplimiento para ambos; que la condición
resolutoria pactada no desfigura la naturaleza del derecho de opción, ya que no aparece
ninguna prohibición expresa al respecto; que en definitiva, la condición contemplada no
depende exclusivamente de la voluntad del concedente, sino que se basa en un hecho
objetivo, ajeno a él, y que depende del mercado inmobiliario; que no cabe dar al
artículo 1.256 del Código Civil el significado de prohibir la inclusión en el contrato mismo
de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho potestativo de
desistimiento o denuncia unilateral; que es la deuda la que depende del ejercicio o no de
la opción y no al revés, pues para que aquella nazca es preciso que esta quede sin
efecto; en cuanto a la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que en el caso
de que se efectivamente se verifique la condición pactada, la opción podría quedar sin
efecto, y entonces el concedente de la misma tendría de devolver los importes
inicialmente percibidos, pero esto no es más que una aplicación de la obligación
recíproca de las partes de un contrato; que se trata de una deuda derivada de una
posible frustración de la opción de compra pactada, y no de un auténtico préstamo a
favor de consumidores; que, aun cuando se motiva la opción en una situación de
búsqueda de mejoras del mercado, en la escritura calificada nada indica que se deba a
circunstancias apremiantes o angustiosas del deudor, ni consta ningún dato que implique
que el préstamo hipotecario vigente se encuentre en situación de impagado o se haya
iniciado algún procedimiento de ejecución del mismo, y el notario autorizante no apreció
ninguna duda o falta de información en la disponente en el acto del otorgamiento de la
escritura; que nada justifica la pretensión de equiparar la suma resultante a un interés
sobre las cantidades recibidas y susceptibles de devolución en caso de resolución del
derecho de opción concedido, teniendo en cuenta además que, cómo expresamente se
reconoce en la calificación, no hay previsión alguna en la escritura respecto de otros
posibles costes o gastos, de intermediación o de otro tipo, por lo que no se puede
presumir en el caso ningún incremento injustificado de la cantidad a devolver; que el
pactado en la escritura coincide casi al cien por cien con el valor de referencia que figura
señalado por los servicios del Catastro el día de la firma, con lo cual difícilmente puede
considerarse «inequitativo» o susceptible de provocar un enriquecimiento injusto.
2. El primero de los defectos señala que queda la validez y el cumplimiento del
contrato al arbitrio de uno de los contratantes, quedando desnaturalizada la
configuración del contrato como opción de compra.
Alega el notario recurrente que la condición consiste en el hecho objetivo y
comprobable de que se haya obtenido un precio superior al inicialmente pactado. En
cuanto a que se deja libremente a los concedentes de la opción la posibilidad de dejar
sin efecto en un determinado plazo la operación si encuentran nuevos compradores, que
mejoren el precio pactado, configurando en tal caso la cantidad entregada como arras o
señal que se perdería, podría discutirse que no es propia condición suspensiva al
depender en exclusiva de la voluntad de una de las partes.
No obstante, la interpretación del Tribunal Supremo sobre el artículo 1.115 del
Código Civil, establece que no puede considerarse como puramente potestativa una
condición pactada cuando la misma está estrechamente ligada y en dependencia de
motivos razonables. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de diciembre de 1993
incide sobre este argumento de la siguiente manera:
«[…] ciertamente la obligación potestativa pura hace nula la obligación que de ella
depende de acuerdo con el primer apartado del artículo 1.115 del Código Civil, en

cve: BOE-A-2024-952
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