III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-949)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de los estatutos de una comunidad que ostentan tres fincas principales sobre otra finca subordinada, cuya titularidad está vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas.
15 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6764
Cuando la Registradora empieza este párrafo con la expresión “Para ello”
entendemos que se refiere a la necesidad de la constitución de un complejo inmobiliario
que, como ya hemos dicho y argumentado, consideramos innecesario.
La realidad es que los propietarios de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823 no quieren
ni realizar la desvinculación de la finca 11.824 ni constituir un complejo inmobiliario.
Simplemente quieren, y en mi opinión, tienen derecho a ello, que accedan al Registro de
la Propiedad unas normas estatutarias libremente acordadas para que sean por todos
conocidas y tengan eficacia “erga omnes”.
c)
Tercer párrafo:
“Y por tanto se requiere, la constitución de un complejo inmobiliario para que exista
una unión funcional entre las fincas 11821, 11822 y 11823 en la proporción que se
establezca; y la finca 11824, al estar desvinculada ya puede ser conformada como un
elemento común.”
En este tercer y último párrafo, la Registradora confirma todo lo anterior exigiendo la
constitución de un complejo inmobiliario previa desvinculación de la finca 11.824. La
notario recurrente reitera aquí su opinión sobre la innecesariedad de tales actos.
C)
Estatutos de la finca 11.824.
En la tercera y última parte de su nota de calificación, la Registradora hace un repaso
de los distintos artículos que componen los Estatutos indicando los que, en su opinión,
no pueden acceder al Registro por no haberse constituido el complejo inmobiliario,
exigencia que esta notario ya ha procurado contraargumentar en este recurso.
Para mayor claridad, transcribimos los artículos cuestionados y los defectos en cada
uno de ellos observados por la registradora.
C.1)
Título.
Lo primero que merece una calificación negativa por parte de la Registradora es el
título de los estatutos que es el siguiente: “estatutos de los elementos comunes de la
mancomunidad de propietarios (…) (finca registral 11.824).
No le parece adecuado a la Registradora la referencia a “elementos comunes de la
mancomunidad”.
Al no existir ninguna argumentación jurídica, no merece mayor comentario, salvo que
está claro que los estatutos se refieren a la finca registral 11.824 de la que son
propietarios los que lo sean en cada momento de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823,
como resulta del contenido íntegro de la escritura.
C.2)
Artículo 1.
“Artículo 1. Objeto. Los presentes estatutos tienen como objeto regular y
establecer las condiciones y normas que han de regir el régimen de utilización de la finca
registral número 11.824 inscrita en el Registro de la Propiedad de Esplugues de
Llobregat, sección Sant Just Desvern (la ‘Finca’), destinada a zona comunitaria (con
zona ajardinada, solarium y de recreo) de los propietarios de viviendas de los tres
edificios que integran la Mancomunidad, actualmente dos de ellos en fase de
construcción, en las parcelas 9d, 9e y 9u, fincas registrales 11.821, 11.822 y 11.823 del
Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat, sección Sant Just Desvern, que
llevan vinculada la titularidad ‘propter rem’ de la Finca. Para mejor identificación se
reseñan las direcciones de los tres edificios:
Edificio (…) (Edificio construido), Edificio (…) (Edificio construido) y Edificio (…)
(Edificio construido).
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
El artículo 1 de los Estatutos dice lo siguiente:
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6764
Cuando la Registradora empieza este párrafo con la expresión “Para ello”
entendemos que se refiere a la necesidad de la constitución de un complejo inmobiliario
que, como ya hemos dicho y argumentado, consideramos innecesario.
La realidad es que los propietarios de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823 no quieren
ni realizar la desvinculación de la finca 11.824 ni constituir un complejo inmobiliario.
Simplemente quieren, y en mi opinión, tienen derecho a ello, que accedan al Registro de
la Propiedad unas normas estatutarias libremente acordadas para que sean por todos
conocidas y tengan eficacia “erga omnes”.
c)
Tercer párrafo:
“Y por tanto se requiere, la constitución de un complejo inmobiliario para que exista
una unión funcional entre las fincas 11821, 11822 y 11823 en la proporción que se
establezca; y la finca 11824, al estar desvinculada ya puede ser conformada como un
elemento común.”
En este tercer y último párrafo, la Registradora confirma todo lo anterior exigiendo la
constitución de un complejo inmobiliario previa desvinculación de la finca 11.824. La
notario recurrente reitera aquí su opinión sobre la innecesariedad de tales actos.
C)
Estatutos de la finca 11.824.
En la tercera y última parte de su nota de calificación, la Registradora hace un repaso
de los distintos artículos que componen los Estatutos indicando los que, en su opinión,
no pueden acceder al Registro por no haberse constituido el complejo inmobiliario,
exigencia que esta notario ya ha procurado contraargumentar en este recurso.
Para mayor claridad, transcribimos los artículos cuestionados y los defectos en cada
uno de ellos observados por la registradora.
C.1)
Título.
Lo primero que merece una calificación negativa por parte de la Registradora es el
título de los estatutos que es el siguiente: “estatutos de los elementos comunes de la
mancomunidad de propietarios (…) (finca registral 11.824).
No le parece adecuado a la Registradora la referencia a “elementos comunes de la
mancomunidad”.
Al no existir ninguna argumentación jurídica, no merece mayor comentario, salvo que
está claro que los estatutos se refieren a la finca registral 11.824 de la que son
propietarios los que lo sean en cada momento de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823,
como resulta del contenido íntegro de la escritura.
C.2)
Artículo 1.
“Artículo 1. Objeto. Los presentes estatutos tienen como objeto regular y
establecer las condiciones y normas que han de regir el régimen de utilización de la finca
registral número 11.824 inscrita en el Registro de la Propiedad de Esplugues de
Llobregat, sección Sant Just Desvern (la ‘Finca’), destinada a zona comunitaria (con
zona ajardinada, solarium y de recreo) de los propietarios de viviendas de los tres
edificios que integran la Mancomunidad, actualmente dos de ellos en fase de
construcción, en las parcelas 9d, 9e y 9u, fincas registrales 11.821, 11.822 y 11.823 del
Registro de la Propiedad de Esplugues de Llobregat, sección Sant Just Desvern, que
llevan vinculada la titularidad ‘propter rem’ de la Finca. Para mejor identificación se
reseñan las direcciones de los tres edificios:
Edificio (…) (Edificio construido), Edificio (…) (Edificio construido) y Edificio (…)
(Edificio construido).
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
El artículo 1 de los Estatutos dice lo siguiente:
