III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-949)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de los estatutos de una comunidad que ostentan tres fincas principales sobre otra finca subordinada, cuya titularidad está vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6763
B) Necesidad de desvinculación de la finca 11.824 y constitución de un complejo
inmobiliario.
Después de la transcripción de la inscripción extensa que hemos referido, la
Registradora de la Propiedad, sin nexo causal, añade tres párrafos en los que exige para
poder inscribir la escritura objeto del recurso, básicamente dos cosas:
Por un lado, que con carácter previo se produzca la desvinculación de la finca 11.824
y, por otro lado, que se constituya un complejo inmobiliario.
Conviene analizar separadamente cada uno de estos tres párrafos.
a) Primer párrafo:
“Por ello cada una de las fincas 11821, 11822 y 11823 son independientes, sólo
tienen en común la vinculación propter rem, entre sí, mediante ‘una comunidad romana
de participaciones’ sobre la finca registral 11824; no obstante el mal llamado ‘complex
immobiliari’, no ha llegado a constituirse, y por tanto no consta inscrito.”
Coincido con la Sra. Registradora en que las fincas 11.821, 11.822 y 11.823 son
fincas independientes y en que sobre la finca 11.824 existe una comunidad romana de la
que son propietarios los que a su vez lo sean de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823, tal
como resulta de la nota informativa del Registro incorporada a la escritura y que hemos
transcrito al principio de este recurso.
Esta cuestión es de vital importancia, puesto que, la intención de los comparecientes
no es otra que la de regular el uso y utilización de la finca 11.824, finca que, coincidiendo
el criterio de ambas funcionarias, constituye una comunidad romana.
También afirma la Registradora, en este primer párrafo, que “el mal llamado ‘complex
immobiliari’, no ha llegado a constituirse, y por tanto no consta inscrito”.
1. En la nota informativa emitida por la misma Registradora de la finca
registral 11.824 se hace referencia en el apartado de cargas a las “normas del complejo
inmobiliario”.
Si no existe el complejo inmobiliario, como afirma la Registradora, no se entiende
cómo puede éste tener unas normas y que estas aparezcan como cargas propias de las
fincas transmitidas.
2. Por otro lado, merece la pena traer aquí a colación el contenido de la
consideración 3a que en su calificación realiza el registrador sustituto: “Por todo ello, no
es posible desconocer la realidad jurídica que publican asientos que están bajo la
salvaguardia de los tribunales y obligar ahora, como pretende la calificación sustituida,
desvincular la finca 11.824 y constituir un complejo inmobiliario. Como establece la
Resolución de 28 de junio de 2021, la formalización del título constitutivo no es
imprescindible para le existencia de un complejo inmobiliario. Este existirá desde que
concurran las circunstancias previstas en el artículo 24.1 LPH, siéndole en consecuencia
aplicable la normativa que rige los complejos”.
Así pues, la escritura de constitución de un complejo inmobiliario no tiene carácter
constitutivo y, con mayor razón, no puede exigirse por parte de la registradora el
otorgamiento de la misma cuando la inscripción, salvo excepciones, tiene carácter
voluntario en nuestro ordenamiento jurídico.
b) Segundo párrafo:
“Para ello sería necesario, la desvinculación de la finca 11824, respecto de las tres
fincas referidas anteriormente, ya que en la actualidad cada una de las fincas, en su
totalidad (suelo/vuelo), con edificios construidos y divididos en propiedad horizontal o no,
llevan aparejada con carácter privativo, su vinculación.”
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
En opinión de la notario recurrente, la existencia o no de un “complex immobiliari” es
indiferente a los efectos de resolver este recurso. Ahora bien, considero oportuno hacer
aquí dos apuntes:
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6763
B) Necesidad de desvinculación de la finca 11.824 y constitución de un complejo
inmobiliario.
Después de la transcripción de la inscripción extensa que hemos referido, la
Registradora de la Propiedad, sin nexo causal, añade tres párrafos en los que exige para
poder inscribir la escritura objeto del recurso, básicamente dos cosas:
Por un lado, que con carácter previo se produzca la desvinculación de la finca 11.824
y, por otro lado, que se constituya un complejo inmobiliario.
Conviene analizar separadamente cada uno de estos tres párrafos.
a) Primer párrafo:
“Por ello cada una de las fincas 11821, 11822 y 11823 son independientes, sólo
tienen en común la vinculación propter rem, entre sí, mediante ‘una comunidad romana
de participaciones’ sobre la finca registral 11824; no obstante el mal llamado ‘complex
immobiliari’, no ha llegado a constituirse, y por tanto no consta inscrito.”
Coincido con la Sra. Registradora en que las fincas 11.821, 11.822 y 11.823 son
fincas independientes y en que sobre la finca 11.824 existe una comunidad romana de la
que son propietarios los que a su vez lo sean de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823, tal
como resulta de la nota informativa del Registro incorporada a la escritura y que hemos
transcrito al principio de este recurso.
Esta cuestión es de vital importancia, puesto que, la intención de los comparecientes
no es otra que la de regular el uso y utilización de la finca 11.824, finca que, coincidiendo
el criterio de ambas funcionarias, constituye una comunidad romana.
También afirma la Registradora, en este primer párrafo, que “el mal llamado ‘complex
immobiliari’, no ha llegado a constituirse, y por tanto no consta inscrito”.
1. En la nota informativa emitida por la misma Registradora de la finca
registral 11.824 se hace referencia en el apartado de cargas a las “normas del complejo
inmobiliario”.
Si no existe el complejo inmobiliario, como afirma la Registradora, no se entiende
cómo puede éste tener unas normas y que estas aparezcan como cargas propias de las
fincas transmitidas.
2. Por otro lado, merece la pena traer aquí a colación el contenido de la
consideración 3a que en su calificación realiza el registrador sustituto: “Por todo ello, no
es posible desconocer la realidad jurídica que publican asientos que están bajo la
salvaguardia de los tribunales y obligar ahora, como pretende la calificación sustituida,
desvincular la finca 11.824 y constituir un complejo inmobiliario. Como establece la
Resolución de 28 de junio de 2021, la formalización del título constitutivo no es
imprescindible para le existencia de un complejo inmobiliario. Este existirá desde que
concurran las circunstancias previstas en el artículo 24.1 LPH, siéndole en consecuencia
aplicable la normativa que rige los complejos”.
Así pues, la escritura de constitución de un complejo inmobiliario no tiene carácter
constitutivo y, con mayor razón, no puede exigirse por parte de la registradora el
otorgamiento de la misma cuando la inscripción, salvo excepciones, tiene carácter
voluntario en nuestro ordenamiento jurídico.
b) Segundo párrafo:
“Para ello sería necesario, la desvinculación de la finca 11824, respecto de las tres
fincas referidas anteriormente, ya que en la actualidad cada una de las fincas, en su
totalidad (suelo/vuelo), con edificios construidos y divididos en propiedad horizontal o no,
llevan aparejada con carácter privativo, su vinculación.”
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
En opinión de la notario recurrente, la existencia o no de un “complex immobiliari” es
indiferente a los efectos de resolver este recurso. Ahora bien, considero oportuno hacer
aquí dos apuntes:
