III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-949)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de los estatutos de una comunidad que ostentan tres fincas principales sobre otra finca subordinada, cuya titularidad está vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6760
Y por tanto se requiere, la constitución de un complejo inmobiliario para que exista
una unión funcional entre las fincas 11821, 11822 y 11823 en la proporción que se
establezca; y la finca 11824, al estar desvinculada ya puede ser conformada como un
elemento comunitario.
En consecuencia de los estatutos calificados deben ser rectificados los siguientes
términos y referencias:
– En el otorgan 1 en el título de los estatutos, la referencia a “elementos comunes de
la mancomunidad”,
– Del artículo 1 de los estatutos:
a) La finca 11824 no está descrita tal y como consta en este Registro.
b) la pertenencia obligatoriamente de todos los propietarios de viviendas, pero la
exclusión de propietarios de plaza de garaje, locales comercial y de oficina, no puede
realizarse por cuanto, cada uno de los titulares del dominio y derechos reales lo es de
forma inseparable de la finca vinculada 11824.
c) la distinción en la finca vinculada propter rem, de elementos privativos y
elementos comunes, sin constituir un régimen de propiedad horizontal.
– Del artículo 2 de los estatutos:
Aceptada la regulación del art. 552 del Código Civil de Cataluña, como comunidad
ordinaria, no puede hacerse referencia a copropietarios integrantes del complejo, sin
estar éste constituido.
– Del artículo 4 de los estatutos. Cuotas de participación.
Según el Registro, cada finca 11821, 11822 y 11823 sólo están vinculadas entre sí en
la proporción de 53,25 %, 36,88 % y 9,87 %, en la finca 11824, y por ello al no haber
complejo constituido las cuotas asignadas, en los elementos comunes, no pueden existir.
No siendo válidos los coeficientes que se establecen en cada uno de los acuerdos de las
respectivas juntas de propietarios.
– Respecto los artículos 5. Órganos, 6. Responsabilidad, 7. Seguro, 8. Obligaciones.
Es necesaria la constitución del complejo inmobiliario.
Artículos 553-48 al 51 del Libro V del Código Civil de Cataluña, artículo 24 de la Ley
de Propiedad Horizontal y artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, se ha suspendido
la práctica de la inscripción solicitada.
No se ha tomado anotación de suspensión al no haberse solicitado.
Contra la presente calificación (…) La Registradora Esplugues de Llobregat a, dos de
agosto del año dos mil veintitrés».
III
Solicitada calificación sustitutoria, ésta correspondió y fue emitida en fecha 29 de
agosto de 2023 por el registrador Mercantil y de Bienes Muebles IX de Barcelona, don
Luis de Sanmillán y Farnós, en el sentido de confirmar parcialmente la nota de
calificación de la registradora sustituida.
En concreto, se decía que:
«(…) no es posible desconocer la realidad jurídica que publican asientos que están
bajo la salvaguardia de los tribunales y obligar ahora, como pretende la calificación
sustituida, desvincular la finca 11.824 y constituir un complejo inmobiliario. Como
establece la Resolución de 28 de junio de 2021, la formalización del título constitutivo no
cve: BOE-A-2024-949
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Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6760
Y por tanto se requiere, la constitución de un complejo inmobiliario para que exista
una unión funcional entre las fincas 11821, 11822 y 11823 en la proporción que se
establezca; y la finca 11824, al estar desvinculada ya puede ser conformada como un
elemento comunitario.
En consecuencia de los estatutos calificados deben ser rectificados los siguientes
términos y referencias:
– En el otorgan 1 en el título de los estatutos, la referencia a “elementos comunes de
la mancomunidad”,
– Del artículo 1 de los estatutos:
a) La finca 11824 no está descrita tal y como consta en este Registro.
b) la pertenencia obligatoriamente de todos los propietarios de viviendas, pero la
exclusión de propietarios de plaza de garaje, locales comercial y de oficina, no puede
realizarse por cuanto, cada uno de los titulares del dominio y derechos reales lo es de
forma inseparable de la finca vinculada 11824.
c) la distinción en la finca vinculada propter rem, de elementos privativos y
elementos comunes, sin constituir un régimen de propiedad horizontal.
– Del artículo 2 de los estatutos:
Aceptada la regulación del art. 552 del Código Civil de Cataluña, como comunidad
ordinaria, no puede hacerse referencia a copropietarios integrantes del complejo, sin
estar éste constituido.
– Del artículo 4 de los estatutos. Cuotas de participación.
Según el Registro, cada finca 11821, 11822 y 11823 sólo están vinculadas entre sí en
la proporción de 53,25 %, 36,88 % y 9,87 %, en la finca 11824, y por ello al no haber
complejo constituido las cuotas asignadas, en los elementos comunes, no pueden existir.
No siendo válidos los coeficientes que se establecen en cada uno de los acuerdos de las
respectivas juntas de propietarios.
– Respecto los artículos 5. Órganos, 6. Responsabilidad, 7. Seguro, 8. Obligaciones.
Es necesaria la constitución del complejo inmobiliario.
Artículos 553-48 al 51 del Libro V del Código Civil de Cataluña, artículo 24 de la Ley
de Propiedad Horizontal y artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
Teniendo en cuenta los citados hechos y fundamentos de derecho, se ha suspendido
la práctica de la inscripción solicitada.
No se ha tomado anotación de suspensión al no haberse solicitado.
Contra la presente calificación (…) La Registradora Esplugues de Llobregat a, dos de
agosto del año dos mil veintitrés».
III
Solicitada calificación sustitutoria, ésta correspondió y fue emitida en fecha 29 de
agosto de 2023 por el registrador Mercantil y de Bienes Muebles IX de Barcelona, don
Luis de Sanmillán y Farnós, en el sentido de confirmar parcialmente la nota de
calificación de la registradora sustituida.
En concreto, se decía que:
«(…) no es posible desconocer la realidad jurídica que publican asientos que están
bajo la salvaguardia de los tribunales y obligar ahora, como pretende la calificación
sustituida, desvincular la finca 11.824 y constituir un complejo inmobiliario. Como
establece la Resolución de 28 de junio de 2021, la formalización del título constitutivo no
cve: BOE-A-2024-949
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