III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-949)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de los estatutos de una comunidad que ostentan tres fincas principales sobre otra finca subordinada, cuya titularidad está vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6771
que participan en la Mancomunidad, o que estando fuera de la zona comunitaria sirvan o
se utilicen para la mancomunidad».
La notaria recurrente alega que el que tales elementos o mejoras no aparezcan en la
descripción registral «no puede impedir la inscripción de esta escritura en el Registro
puesto que la inscripción de estos elementos tiene carácter voluntario».
Este defecto ha de ser revocado.
Debe tenerse en cuenta que estamos ante una previsión estatutaria respecto de
unos elementos constructivos que pueden estar actualmente construidos o ni siquiera
proyectados.
Es decir, no se pretende en este momento declarar la obra nueva de tales elementos
constructivos, sino que estamos en presencia de una norma estatutaria que puede tener
eficacia actual o futura en función a que tales elementos estén o no construidos, pero sin
que sea la pretensión de la escritura su declaración actual de obra nueva, toda vez que
se hace en el cuerpo de las normas estatutarias y no en la descripción de la finca.
5. El segundo defecto alude a que si una de las fincas principales, en este caso, la
finca 11.823, que a su vez está dividida horizontalmente, ostenta registralmente la
titularidad «ob rem» de un determinado porcentaje sobre la finca 11.824 o finca
subordinada, hay que entender que todos los elementos privativos integrantes de esa
finca principal ostentan, proporcionalmente a sus respectivas cuotas internas, esa
titularidad «ob rem» sobre la finca subordinada, y, según ello, no sería posible excluir del
disfrute de la finca subordinada a determinados elementos integrantes de la finca
principal.
En el presente caso, según la escritura calificada «los presentes estatutos tienen
como objeto regular y establecer las condiciones y normas que han de regir el régimen
de utilización de la finca registral número 11.824 destinada a zona comunitaria (con zona
ajardinada, solarium y de recreo)» y a tal efecto disponen que para «su uso y disfrute (...)
están autorizados exclusivamente a los propietarios y usuarios de las viviendas, y
quedan prohibidos a los propietarios exclusivamente de plazas de garaje, de locales
comerciales y de oficinas».
A este respecto, la recurrente alega que «la registradora confunde la titularidad
dominical de la finca 11.824 que, sin duda, corresponde a todos y cada uno de los
propietarios de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823, con su forma de utilización pactada
por los mismos copropietarios que lícitamente pueden establecer, como de hecho hacen,
que el uso y disfrute de la zona ajardinada, solárium y piscina corresponda
exclusivamente a los propietarios de las viviendas, prohibiendo su uso a los propietarios
exclusivos de plazas de garaje, locales comerciales y de oficinas. Esta práctica,
extendidísima en los regímenes de división horizontal como este ante el que nos
encontramos, consta incluso en los estatutos de las comunidades de propietarios de las
fincas 11.821, 11822 y 11.823, de una u otra manera, estatutos que constan inscritos en
el registro de la propiedad».
Se trata ahora de inscribir por primera vez que, pese a ser cotitulares mediatos «ob
rem» de la finca 11.824, no puedan disfrutar de ésta. Y tal acuerdo, «ex novo», requiere
la unanimidad y, por tanto, el consentimiento de los afectados, que van a ver limitado su
derecho. Así, por ejemplo, el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal señala que
«no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso». Y el
articulo 553-24 punto 4 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso,
dispone que «los acuerdos que (…) priven a cualquier propietario de las facultades de
uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la
propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los
propietarios afectados».
Por tanto, este defecto ha de ser también confirmado y desestimado el recurso en
cuanto al mismo.
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6771
que participan en la Mancomunidad, o que estando fuera de la zona comunitaria sirvan o
se utilicen para la mancomunidad».
La notaria recurrente alega que el que tales elementos o mejoras no aparezcan en la
descripción registral «no puede impedir la inscripción de esta escritura en el Registro
puesto que la inscripción de estos elementos tiene carácter voluntario».
Este defecto ha de ser revocado.
Debe tenerse en cuenta que estamos ante una previsión estatutaria respecto de
unos elementos constructivos que pueden estar actualmente construidos o ni siquiera
proyectados.
Es decir, no se pretende en este momento declarar la obra nueva de tales elementos
constructivos, sino que estamos en presencia de una norma estatutaria que puede tener
eficacia actual o futura en función a que tales elementos estén o no construidos, pero sin
que sea la pretensión de la escritura su declaración actual de obra nueva, toda vez que
se hace en el cuerpo de las normas estatutarias y no en la descripción de la finca.
5. El segundo defecto alude a que si una de las fincas principales, en este caso, la
finca 11.823, que a su vez está dividida horizontalmente, ostenta registralmente la
titularidad «ob rem» de un determinado porcentaje sobre la finca 11.824 o finca
subordinada, hay que entender que todos los elementos privativos integrantes de esa
finca principal ostentan, proporcionalmente a sus respectivas cuotas internas, esa
titularidad «ob rem» sobre la finca subordinada, y, según ello, no sería posible excluir del
disfrute de la finca subordinada a determinados elementos integrantes de la finca
principal.
En el presente caso, según la escritura calificada «los presentes estatutos tienen
como objeto regular y establecer las condiciones y normas que han de regir el régimen
de utilización de la finca registral número 11.824 destinada a zona comunitaria (con zona
ajardinada, solarium y de recreo)» y a tal efecto disponen que para «su uso y disfrute (...)
están autorizados exclusivamente a los propietarios y usuarios de las viviendas, y
quedan prohibidos a los propietarios exclusivamente de plazas de garaje, de locales
comerciales y de oficinas».
A este respecto, la recurrente alega que «la registradora confunde la titularidad
dominical de la finca 11.824 que, sin duda, corresponde a todos y cada uno de los
propietarios de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823, con su forma de utilización pactada
por los mismos copropietarios que lícitamente pueden establecer, como de hecho hacen,
que el uso y disfrute de la zona ajardinada, solárium y piscina corresponda
exclusivamente a los propietarios de las viviendas, prohibiendo su uso a los propietarios
exclusivos de plazas de garaje, locales comerciales y de oficinas. Esta práctica,
extendidísima en los regímenes de división horizontal como este ante el que nos
encontramos, consta incluso en los estatutos de las comunidades de propietarios de las
fincas 11.821, 11822 y 11.823, de una u otra manera, estatutos que constan inscritos en
el registro de la propiedad».
Se trata ahora de inscribir por primera vez que, pese a ser cotitulares mediatos «ob
rem» de la finca 11.824, no puedan disfrutar de ésta. Y tal acuerdo, «ex novo», requiere
la unanimidad y, por tanto, el consentimiento de los afectados, que van a ver limitado su
derecho. Así, por ejemplo, el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal señala que
«no podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso». Y el
articulo 553-24 punto 4 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso,
dispone que «los acuerdos que (…) priven a cualquier propietario de las facultades de
uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la
propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los
propietarios afectados».
Por tanto, este defecto ha de ser también confirmado y desestimado el recurso en
cuanto al mismo.
cve: BOE-A-2024-949
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