III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-949)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Esplugues de Llobregat, por la que se suspende la inscripción de los estatutos de una comunidad que ostentan tres fincas principales sobre otra finca subordinada, cuya titularidad está vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6772
6. Queda por analizar el defecto relativo a que «no son válidos los coeficientes que
se establecen en cada uno de los acuerdos de las respectivas juntas de propietarios».
Tal defecto, con redacción excesivamente parca, alude a que los coeficientes ya
inscritos de titularidad «ob rem» de cada finca principal sobre la finca subordinada, que
constituye elemento común de aquéllas, (a saber, 53,25 %, 36,88 % y 9,87 %
respectivamente) son distintos de los que ahora se pactan para sufragar los gastos de
mantenimiento de la finca subordinada (a saber, 41,54 %, 29,23 % y 29,23 %,
respectivamente).
La notaria recurrente alega que «para establecer un porcentaje de gastos no es
necesario ni variar los coeficientes de participación de las fincas», dando a entender que
está permitido establecer porcentajes de contribución a gastos comunes distintos de los
ya establecidos en la titularidad de esos elementos comunes.
En este punto, el recurso sí ha de ser estimado, pues, como señala el artículo 9 de la
Ley sobre propiedad horizontal, cada propietario (o en este caso, cada comunidad de
propietarios integrantes de una mancomunidad sobre una finca común a todas ellas),
tiene obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble común «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido», admitiendo por tanto, si se pactan con la obligada
unanimidad, la existencia de cuotas para sufragar gastos distintas de las cuotas de
cotitularidad.
Y esta misma conclusión resulta pertinente en el caso del derecho civil catalán, pues
el artículo 553-3 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso que nos
ocupa, señala que «la cuota de participación: a) Determina y concreta la participación
que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos
comunes. (…) c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos,
salvo pacto en contrario». Además, añade que «pueden establecerse, además de la
cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos», teniendo en
cuenta que conforme al artículo 553-26, apartado 2, «es necesario el voto favorable de
las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que
representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación,
para (…) e) Acordar cuotas especiales de gastos».
Por tanto, este concreto defecto señalado en la nota de calificación recurrida ha de
ser revocado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado inadmitir parcialmente el
recurso y, en cuanto a la parte admitida, estimarlo parcialmente y desestimarlo en el
resto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 13 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6772
6. Queda por analizar el defecto relativo a que «no son válidos los coeficientes que
se establecen en cada uno de los acuerdos de las respectivas juntas de propietarios».
Tal defecto, con redacción excesivamente parca, alude a que los coeficientes ya
inscritos de titularidad «ob rem» de cada finca principal sobre la finca subordinada, que
constituye elemento común de aquéllas, (a saber, 53,25 %, 36,88 % y 9,87 %
respectivamente) son distintos de los que ahora se pactan para sufragar los gastos de
mantenimiento de la finca subordinada (a saber, 41,54 %, 29,23 % y 29,23 %,
respectivamente).
La notaria recurrente alega que «para establecer un porcentaje de gastos no es
necesario ni variar los coeficientes de participación de las fincas», dando a entender que
está permitido establecer porcentajes de contribución a gastos comunes distintos de los
ya establecidos en la titularidad de esos elementos comunes.
En este punto, el recurso sí ha de ser estimado, pues, como señala el artículo 9 de la
Ley sobre propiedad horizontal, cada propietario (o en este caso, cada comunidad de
propietarios integrantes de una mancomunidad sobre una finca común a todas ellas),
tiene obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble común «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido», admitiendo por tanto, si se pactan con la obligada
unanimidad, la existencia de cuotas para sufragar gastos distintas de las cuotas de
cotitularidad.
Y esta misma conclusión resulta pertinente en el caso del derecho civil catalán, pues
el artículo 553-3 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso que nos
ocupa, señala que «la cuota de participación: a) Determina y concreta la participación
que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos
comunes. (…) c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos,
salvo pacto en contrario». Además, añade que «pueden establecerse, además de la
cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos», teniendo en
cuenta que conforme al artículo 553-26, apartado 2, «es necesario el voto favorable de
las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que
representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación,
para (…) e) Acordar cuotas especiales de gastos».
Por tanto, este concreto defecto señalado en la nota de calificación recurrida ha de
ser revocado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado inadmitir parcialmente el
recurso y, en cuanto a la parte admitida, estimarlo parcialmente y desestimarlo en el
resto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 13 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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