BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6769

configuran el régimen jurídico de la comunidad bienes existente en modo distinto del que
resulta de las previsiones del Código Civil.
De este modo, resulta indubitado el carácter real de las normas convencionales
contenidas en la escritura y la posibilidad de acceso al Registro.
d) Eficacia erga omnes.
Sólo accediendo al Registro de la Propiedad, los estatutos aprobados podrán tener
una eficacia erga omnes.
En un caso como el presente es en el que con más claridad se puede comprobar la
utilidad de una institución como el Registro de la Propiedad como protector de las partes
y sobre todo de terceros puesto que los estatutos aprobados afectan directamente al
derecho real de dominio.
Por todo lo anterior se solicita de esa Dirección General la revocación de la nota de
calificación negativa recurrida y la inscripción de esta escritura en los mismos términos
en que fue autorizada».
V
Mediante escrito, de fecha 6 de octubre de 2023, la registradora de la Propiedad se
ratificó en su calificación, emitió informe y remitió el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho

1. Mediante escritura «de establecimiento de estatutos» los presidentes de tres
comunidades de propietarios, fincas registrales 11.821, 11.822 y 11823, en
representación de sus respectivas comunidades, que a su vez son los únicos
propietarios de la finca registral 11.824, vinculada «ob rem» a las tres primeras, todas
ellas situadas en Cataluña, formalizan unos estatutos para el mejor aprovechamiento y
utilización de esta última finca, que habían sido previamente aprobados por sus
respectivas juntas extraordinarias de copropietarios.
La registradora señala como defectos los que han quedado transcritos más arriba,
siendo el más destacado el relativo a que, según ella, para inscribir los estatutos de la
comunidad que ostentan las tres fincas principales sobre la cuarta finca cuya titularidad
registral consta vinculada «propter rem» por cuotas indivisas a aquéllas, es necesario
deshacer previamente la vinculación registral inscrita y constituir formalmente un
complejo inmobiliario.
La calificación sustitutoria revoca este defecto esencial, al señalar que «no es posible
desconocer la realidad jurídica que publican asientos que están bajo la salvaguardia de
los tribunales y obligar ahora, como pretende la calificación sustituida, desvincular la
finca 11.824 y constituir un complejo inmobiliario. Como establece la Resolución de 28 de
junio de 2021, la formalización del título constitutivo no es imprescindible para la
existencia de un complejo inmobiliario. Este existirá desde que concurran las
circunstancias previstas en el art. 24.1 LPH, siéndole en consecuencia aplicable la
normativa que rige los complejos».
La notaria autorizante, recurre contra la calificación de la registradora sustituida, en
los términos que han quedado expuestos más arriba.
2. Como cuestión previa, de carácter competencial, debe recordarse que la
competencia para resolver los recursos «mixtos» (es decir, los basados tanto en
cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho
común o de otros derechos reales) corresponde a la Dirección General de los Registros

cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es

Vistos los artículos 19 bis, 29, 98 y 202 de la Ley Hipotecaria; 9 y 17 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y 553-3, 553-24 y 553-26 de la
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los
derechos reales.