BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6767

tres edificios señalados a continuación y en cada edificio, el porcentaje de participación
se prorrateará conforme a la cuota de participación que cada vivienda tenga en el
mismo, determinada en el título constitutivo.
A efecto de la participación en los elementos comunes y demás previstos en la Ley, a
cada uno de los tres edificios se le atribuye la siguiente cuota de participación:
Edificio (…): 41,54 %.
Edificio (…): 29,23 %.
Edificio (…): 29,23 %.
Los gastos se distribuirán entre los propietarios de las viviendas. Los gastos que se
generen por la Mancomunidad se distribuirán en proporción a la cuota asignada. La no
utilización de algún elemento común o servicio común no exime del cumplimiento de las
obligaciones inherentes a los mismos y expresamente al pago de su cuota
correspondiente. El desembolso para el sostenimiento de los gastos de la
Mancomunidad será fijado en la Junta General Ordinaria, y es de obligado cumplimiento
para el propietario con independencia de quien sea su ocupante.”
Con relación a este artículo, el defecto observado por la Registradora es el siguiente:
“Según el Registro, cada finca 11821, 11822 y 11823 sólo están vinculadas entre sí
en la proporción de 53,25 %, 36,88 % y 9,87 %, en la finca 11824, y por ello al no haber
complejo constituido las cuotas asignadas, en los elementos comunes, no pueden existir.
No siendo válidos los coeficientes que se establecen en cada uno de los acuerdos de las
respectivas juntas de propietarios.”
En opinión de la recurrente, la Registradora en su nota de calificación confunde el
porcentaje de propiedad que cada una de las fincas registrales 11.821, 11.822 y 11.823,
ostentan en la finca registral 11.824 y que, lógicamente, permanece invariable, con el
porcentaje que se atribuye a cada una de estas fincas a la hora de contribuir a los gastos
de limpieza, alumbrado, conservación, reparación y mantenimiento de la zona
comunitaria. Para establecer un porcentaje de gastos no es necesario ni variar los
coeficientes de participación de las fincas 11.821, 11.822 y 11.823 en la finca 11.824, ni
constituir ningún un complejo inmobiliario.
C.5)

artículo 5. Órganos. 6. Responsabilidad. 7. Seguro. 8 obligaciones.

En relación a los mismos, la registradora solo ha manifestado que: “Es necesaria la
constitución del complejo inmobiliario.”
Por mi parte, ningún comentario más allá de reiterar, nuevamente mi opinión sobre la
innecesariedad de constituir un complejo inmobiliario como requisito previo para lograr la
inscripción de la presente escritura en el registro de la propiedad
Y aquí acaba la nota de calificación negativa que estamos recurriendo.

De la nota de calificación negativa emitida por la Registradora parece deducirse que
los propietarios de las fincas registrales 11.821, 11.822 y 11.823, que a su vez son
copropietarios de la finca 11824 a través de una vinculación propter rem, no pueden
inscribir en el Registro de la Propiedad unos estatutos por ellos libremente acordados sin
que previamente deshagan la vinculación propter rem actualmente existente y
constituyan un complejo inmobiliario.
III.

Análisis de la escritura de la escritura cuya inscripción se deniega.

La única cuestión que, en opinión de la recurrente, se plantea en este recurso es la
relativa a la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad los estatutos
formalizados en escritura pública por los propietarios de las fincas registrales 11.821,
11.822 y 11.823 que a su vez lo son, mediante una vinculación propter rem, de la
finca 11.824 sobre el régimen de utilización de esta última, como mantiene la Notario

cve: BOE-A-2024-949
Verificable en https://www.boe.es

Conclusión.