III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-951)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Daimiel, por la que se suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de una donación de finca y se ordena la cancelación del asiento registral.
13 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6789
de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado que el registrador carece por sí de la facultad de
decidir la extensión de dicha cancelación ordenada judicialmente (cfr. Resoluciones
de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril de 1991, 3 de junio
de 1992, 19 de febrero de 2007, 28 de febrero de 1997 y 10 de septiembre de 2009).
Existe por tanto una identidad en la situación fáctica (nulidad de operación y
anotación posterior de declaración de obra nueva), identidad en el contenido de la
Sentencia, declarando la nulidad de la operación sin especificación de los asientos
registrales a cancelar e identidad en las justificaciones de las Registradoras para
denegar tales inscripciones.
Continúa la Resolución argumentando la Dirección General lo siguiente:
Segundo defecto subsanable: Falta de concreción de la extensión de la eficacia de la
Sentencia respecto a las inscripciones de obra nueva preexistente y obra nueva en
construcción.
La Sra. Registradora deniega practicar el despacho de la Sentencia presentada
aludiendo también a este segundo defecto subsanable y que consiste en que por parte
de su Señoría le sea determinada la eficacia que tiene el pronunciamiento judicial de
nulidad del negocio traslativo, sobre la inscripción 5.ª de obra nueva preexistente y obra
nueva en construcción que consta sobre la Finca registral.
En concreto, la Calificación insiste en el grado de afectación que el pronunciamiento
y fallo que declara la obligada nulidad del contrato traslativo por el que la Finca registral
habría de reintegrarse a Llavaderu de Viñao, S.L. ha de tener sobre esas edificaciones,
sin que parezca tener duda en cuanto al dominio del suelo, haciendo lo que a juicio de
esta representación es una disociación innecesaria.
En primer lugar, porque consideramos que no compete al ámbito de la calificación
distinguir cuando el título presentado a inscripción no distingue, y simplemente ordena,
en su totalidad e integridad que se revoque la inscripción 2.ª, dado que el contrato que la
motivó ha sido declarado judicialmente nulo e inexistente en su integridad.
Pero a mayor abundamiento, si fuera legítimo entrar a distinguir en el margen de
competencias que por este órgano revisor se considere que amparan a la Sra.
Registradora de la Propiedad, parece esta haber obviado que el contrato declarado nulo
no solo afectó al suelo, sino que también afectó al vuelo, puesto que el mismo contrato
ya refería y recogía la existencia física y real del mismo (aunque no estuviera en ese
momento declarada ni inscrita dicha realidad física o construcción).
La escritura pública que documentó la dación en pago cuya nulidad ha sido
declarada describe la Finca indicando claramente que sobre la misma existe una
edificación, la cual identifica, detalla y valora, y ello explica que la Sentencia recoja la
revocación del contrato y expresamente indique que ello ha de suponer el obligado
reintegro de la Finca y del establecimiento mercantil, que es precisamente la obra
preexistente.
Por lo tanto, la Sentencia, a juicio de esta parte, no requiere aclaración alguna puesto
que es específica al indicar que debe retornar al patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L.
la finca que engloba tanto el suelo como el vuelo. Es decir, en los autos de los que
dimana la Sentencia cuya inscripción se deniega, ya se tuvo en cuenta, con todas las
consecuencias que ello supone, que la declaración de nulidad del negocio iba a suponer
en cumplimiento de sus términos la revocación de la inscripción de dominio sobre la
Finca y la revocación de la inscripción de dominio sobre su establecimiento mercantil, y
que ambos, por tanto habrían de pasar del actual titular registral a figurar a nombre del
recurrente por quedar reintegrados a su patrimonio.
Cuestión distinta en cuanto al planteamiento de hecho –pero no tan dispar en cuanto
a la solución jurídica– puede plantearse respecto a las modificaciones que sobre dicha
finca –suelo o vuelo– hayan sido realizadas por su actual titular registral desde que fuera
adquirida, en el año 2015, y que deben analizarse (al margen de este recurso en todo
caso) teniendo en cuenta el conocimiento que éste –Vega Pociellu, S.L.–tuvo de la
debilidad de su título de propiedad sobre la finca, desde que fueran incoados por
cve: BOE-A-2024-951
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6789
de la Ley de Enjuiciamiento Civil dado que el registrador carece por sí de la facultad de
decidir la extensión de dicha cancelación ordenada judicialmente (cfr. Resoluciones
de 28 de febrero de 1977, 7 de noviembre de 1990, 11 de abril de 1991, 3 de junio
de 1992, 19 de febrero de 2007, 28 de febrero de 1997 y 10 de septiembre de 2009).
Existe por tanto una identidad en la situación fáctica (nulidad de operación y
anotación posterior de declaración de obra nueva), identidad en el contenido de la
Sentencia, declarando la nulidad de la operación sin especificación de los asientos
registrales a cancelar e identidad en las justificaciones de las Registradoras para
denegar tales inscripciones.
Continúa la Resolución argumentando la Dirección General lo siguiente:
Segundo defecto subsanable: Falta de concreción de la extensión de la eficacia de la
Sentencia respecto a las inscripciones de obra nueva preexistente y obra nueva en
construcción.
La Sra. Registradora deniega practicar el despacho de la Sentencia presentada
aludiendo también a este segundo defecto subsanable y que consiste en que por parte
de su Señoría le sea determinada la eficacia que tiene el pronunciamiento judicial de
nulidad del negocio traslativo, sobre la inscripción 5.ª de obra nueva preexistente y obra
nueva en construcción que consta sobre la Finca registral.
En concreto, la Calificación insiste en el grado de afectación que el pronunciamiento
y fallo que declara la obligada nulidad del contrato traslativo por el que la Finca registral
habría de reintegrarse a Llavaderu de Viñao, S.L. ha de tener sobre esas edificaciones,
sin que parezca tener duda en cuanto al dominio del suelo, haciendo lo que a juicio de
esta representación es una disociación innecesaria.
En primer lugar, porque consideramos que no compete al ámbito de la calificación
distinguir cuando el título presentado a inscripción no distingue, y simplemente ordena,
en su totalidad e integridad que se revoque la inscripción 2.ª, dado que el contrato que la
motivó ha sido declarado judicialmente nulo e inexistente en su integridad.
Pero a mayor abundamiento, si fuera legítimo entrar a distinguir en el margen de
competencias que por este órgano revisor se considere que amparan a la Sra.
Registradora de la Propiedad, parece esta haber obviado que el contrato declarado nulo
no solo afectó al suelo, sino que también afectó al vuelo, puesto que el mismo contrato
ya refería y recogía la existencia física y real del mismo (aunque no estuviera en ese
momento declarada ni inscrita dicha realidad física o construcción).
La escritura pública que documentó la dación en pago cuya nulidad ha sido
declarada describe la Finca indicando claramente que sobre la misma existe una
edificación, la cual identifica, detalla y valora, y ello explica que la Sentencia recoja la
revocación del contrato y expresamente indique que ello ha de suponer el obligado
reintegro de la Finca y del establecimiento mercantil, que es precisamente la obra
preexistente.
Por lo tanto, la Sentencia, a juicio de esta parte, no requiere aclaración alguna puesto
que es específica al indicar que debe retornar al patrimonio de Llavaderu de Viñao, S.L.
la finca que engloba tanto el suelo como el vuelo. Es decir, en los autos de los que
dimana la Sentencia cuya inscripción se deniega, ya se tuvo en cuenta, con todas las
consecuencias que ello supone, que la declaración de nulidad del negocio iba a suponer
en cumplimiento de sus términos la revocación de la inscripción de dominio sobre la
Finca y la revocación de la inscripción de dominio sobre su establecimiento mercantil, y
que ambos, por tanto habrían de pasar del actual titular registral a figurar a nombre del
recurrente por quedar reintegrados a su patrimonio.
Cuestión distinta en cuanto al planteamiento de hecho –pero no tan dispar en cuanto
a la solución jurídica– puede plantearse respecto a las modificaciones que sobre dicha
finca –suelo o vuelo– hayan sido realizadas por su actual titular registral desde que fuera
adquirida, en el año 2015, y que deben analizarse (al margen de este recurso en todo
caso) teniendo en cuenta el conocimiento que éste –Vega Pociellu, S.L.–tuvo de la
debilidad de su título de propiedad sobre la finca, desde que fueran incoados por
cve: BOE-A-2024-951
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
