BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6788

¿Cuál es la interpretación que ha de darse de dicho fallo? No es preciso realizar una
exhaustiva interpretación de su contenido para aseverar que lo que ordena el juez es
restituir el bien donado a su situación inmediatamente anterior a la donación, implicando
no sólo la restitución de la cosa donada (vivienda ya construida en 2011) sino la
anulación en su caso de los asientos registrales contradictorios, que es el que tuvo
causa de la donación e inevitablemente el que debió figurar antes pero consta después
por la atención del orden registral que es la declaración de obra nueva realizada ocho
años antes. Carece de toda lógica de la congruencia al que el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario hace referencia no entender incluido el asiento registral de la
declaración de obra que prueba la existencia de una construcción (que es susceptible de
donación y posterior nulidad) antes de dicho acto dispositivo.
Pero es más, el mandato judicial hace referencia al asiento registral (entiéndase
asientos registrales) a favor de D. F. y D. A. C. F. sobre el bien inmueble. No dice que
sea el asiento registral de la donación en exclusiva, debiendo entenderse incluidos todos
los asientos registrales a favor de dichas personas. Si, además, el asiento registral de
declaración de obra nueva es declarativo de una situación fáctica anterior ofrece menor
cabida a la ambigüedad que hace valer la Registradora en su nota de calificación.
Entendemos, por el contrario, que la calificación registral excede notoriamente de su
ámbito propio, y que la Sra. Registradora de la Propiedad no aplica el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario, vulnerando el principio de legalidad al rebasar el contenido del
principio de calificación tal y como se deduce del artículo 18 de la Ley, dicho sea con el
debido respeto y en estrictos términos de defensa.
Así, como ha señalado reiteradamente la DGRN, conforme al artículo 99 RH,
debiendo hacerse extensivo al artículo 100, se puede revisar la competencia del órgano,
la congruencia de la resolución con la clase del expediente seguido, las formalidades
extrínsecas del documento presentado, los trámites e incidencias esenciales del
procedimiento, la relación de éste con el titular registral y los obstáculos que surjan del
Registro, pero ello es así «con el exclusivo objeto de que cualquier titular registral no
pueda verse afectado si en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la
intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el mismo
Registro, las consecuencias de una indefensión procesal.» (Resolución de 25 de abril
de 2018). Ninguna indefensión procesal pueden sufrir los titulares del asiento registral de
declaración de obra nueva al ser los mismos que los de la donación.
Doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Resulta esclarecedora, por la identidad del caso, así como por la literalidad de las
notas de calificación de ambas Registradoras, la Resolución de 11 de enero de 2022 de
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra
la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 5, por la que se
suspende la inscripción de una sentencia en la que se declara la nulidad de un contrato.
Así, dicta textualmente la citada Resolución:
En la referida sentencia se declara, entre otros, la nulidad del contrato de fecha 25 de
junio de 2014 de cesión de finca y establecimiento mercantil para su reintegración al
activo de la sociedad «El Llavaderu de Viñao S.L.» y no se ordena la práctica de ningún
asiento registral en concreto.
Si bien la DG sostiene que para cancelar el propio contrato declarado nulo, basta la
sentencia sin necesidad de mandamiento complementario, en cuanto a los asientos
posteriores señala lo siguiente: «Es doctrina de esta Dirección Genera que a e exigirse la
identificación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos judiciales
cancelatorios, de acuerdo con el principio de especialidad registral (...) Esta exigencia
supone, además, en los supuestos de cancelación parcial, la necesidad de determinar la
extensión del derecho que se cancela y del que subsiste, conforme a los artículos 80
y 103, 133 y 134 de la Ley Hipotecaria y 98, 193 y 233 del Reglamento Hipotecario y 674

cve: BOE-A-2024-951
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Núm. 16