BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6793

hermanos don F. y don A. C. R deriva no solo de la inscripción 3.ª de dominio, sino
también de la 4.ª de declaración de obra nueva, expresando el acta de esta última
inscripción lo siguiente: «inscribo la declaración de obra nueva realizada sobre el pleno
dominio de la finca de este número a favor de don F. y don A. C. R. por mitades indivisas
entre ellos, con carácter privativo».
El mismo fallo de la sentencia declara la nulidad por simulación absoluta de la
donación del pleno dominio de la finca «con el fin de lograr la restitución del patrimonio
del deudor a la Hacienda Pública del pleno dominio del inmueble donado».
En consecuencia, debe entenderse que la reintegración afecta a la totalidad de la
finca, incluyendo las edificaciones, debiendo, en su caso, formularse reclamaciones en
vía civil, si se entendiera que existe algún perjuicio de carácter económico que debiera
resarcirse. Es decir, debe entenderse que la transmisión del suelo incluye las
edificaciones, sin perjuicio de las compensaciones económicas de carácter personal que,
en su caso, procedan.
Conforme al principio «superficies solo cedit», la propiedad del suelo engloba la de
las construcciones existentes sobre el mismo, salvo que se haya configurado la
propiedad separada de estas edificaciones y ello haya tenido el correspondiente reflejo
registral. De hecho, en el supuesto concreto de este expediente en el acta de la
inscripción 4.ª de la finca consta, como antes se ha indicado, que se practica la
inscripción de «la declaración de obra nueva realizada sobre el pleno dominio de la finca
de este número», de modo que declarada nula la donación, con el fin de restituir la finca
donada al patrimonio del donante, como indica la sentencia, se extingue el dominio de
los donatarios sobre la finca y también por tanto sobre la obra nueva declarada sobre la
misma.
En este supuesto, además, la sentencia ordena la cancelación del asiento registral,
en singular, practicado a favor de los donatarios sobre la finca donada, como
consecuencia de la declaración de nulidad de la donación. Queda claro por tanto que el
asiento a cancelar es la inscripción 3.ª de la finca, practicada en virtud de la escritura de
donación declarada nula. Como consecuencia de la cancelación de esta inscripción 3.ª,
el dominio de la finca volverá a constar inscrito a favor de los donantes, dominio que se
extenderá también a la edificación inscrita sobre la finca por medio de la inscripción 4.ª
Del mismo modo, quedará también cancelada, al cancelarse dicha inscripción 3.ª, la
prohibición de disponer impuesta por los donantes a los donatarios en la donación
declarada nula.
Es más, en su escrito de recurso el recurrente considera que también procede la
cancelación de la inscripción 4.ª, pero al mismo tiempo defiende que la restitución del
dominio sobre la finca a los donantes comprende tanto el suelo como la edificación
declarada –aunque no se puede atender, como alega en su escrito, a que en la demanda
ya se hacía mención a que el objeto donado era una vivienda, pues el contenido de la
demanda no resulta de la sentencia y por tanto no ha podido ser objeto de calificación–,
lo cual conduciría a un resultado contradictorio: si se cancelase esta inscripción 4.ª,
desaparecería del Registro la obra nueva declarada sobre la finca.
Por eso no procede cancelar formalmente la inscripción 4.ª, sin perjuicio de que el
hecho de cancelar la inscripción 3.ª ya determine que la nueva titularidad del dominio
sobre la finca a favor de los donantes comprenda también la obra nueva declarada.
Es un supuesto análogo al previsto en el artículo 134.2.º de la Ley Hipotecaria para
los supuestos de ejecución de hipoteca constando inscrita una obra nueva con
posterioridad. Si por ejemplo en lugar de la restitución del dominio de la finca a los
donantes por haberse declarado nula la donación y haberse cancelado su inscripción,
hubiese tenido lugar una compraventa ordinaria de la finca, los donatarios habrían
vendido ésta, incluyendo en su descripción la vivienda existente sobre el solar, y la
hipotética inscripción 5.ª hubiese reflejado simplemente la inscripción del dominio sobre
la finca a favor del comprador –que supone, sin necesidad de cancelación, la extinción
de la inscripción de dominio a favor del transferente, ex artículo 76 de la Ley

cve: BOE-A-2024-951
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Núm. 16