III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-948)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6751
27 de enero, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014, 6 de mayo de 2015, 13 de enero y 12 de
febrero de 2016, 22 de febrero, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 5 de febrero,
23 de marzo, 9 de mayo y 19 de julio de 2018 y 13 y 14 de marzo, 29 de mayo, 26 de
junio, 19 de julio y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 y 8 de junio y 5 de noviembre de 2020, 22 de
enero, 27 y 29 de abril, 18 de octubre y 16 de noviembre de 2021, 7 de febrero, 27 de
junio, 18 de julio y 3 de octubre de 2022 y 14 de febrero de 2023.
1. La escritura objeto de la calificación impugnada ha sido otorgada únicamente por
la sociedad propietaria de una participación indivisa del 28,85 % de un local sótano –en
un edificio en régimen de propiedad horizontal– destinado a diez plazas de garaje y
veinte trasteros, de modo que pueden transmitirse participaciones indivisas del referido
local que dan derecho al uso exclusivo de una plaza de garaje o trastero.
Según consta en dicho título, ya se han transmitido determinadas participaciones
indivisas que suman la restante participación del 71,15 % del local y corresponden a
nueve plazas de garaje y a diez trasteros, por lo que la citada sociedad es titular de las
participaciones que dan derecho al uso exclusivo de una plaza de garaje y de los diez
restantes trasteros.
Por la referida escritura dicha sociedad modifica la descripción del local para añadir
cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes
de dicho local; y redistribuye todas las cuotas de participación de las plazas de garaje y
trasteros en el referido local de la planta sótano, incluidas las de los actuales
propietarios. Como fundamento para ello, se reseña la siguiente cláusula de los estatutos
de la propiedad horizontal:
«Dado el destino de la planta sótano, y pudiéndose variar en cualquier momento el
número de plazas de aparcamiento y trasteros que resultarán o su uso, la sociedad
propietaria promotora se reserva el derecho de realizar por sí sola cualesquiera
operaciones de agrupación, agregación, segregación, división y subdivisión, fijando la
superficie y las cuotas de participación correspondientes a cada sitio de aparcamiento,
por suma, distribución o redistribución de las que en un principio puedan tener
asignadas, con el límite del normal aprovechamiento a que está destinado y sin alterar la
estructura externa del edificio ni disminuir su seguridad, pudiendo realizar igualmente las
obras, instalaciones y adaptaciones adecuadas a su destino, por los lugares más
idóneos, de modo que no impida a los demás comuneros el legítimo uso de sus
derechos, y siempre que no cause perjuicios ni molestias que pudieran ser provocadas
por el ruido o desprendimiento de malos olores al hacer uso de dichas instalaciones y
aparatos.
Dicha planta sótano se entenderá constituida por tantas participaciones indivisas
como plazas de aparcamiento o trasteros quepan en él, y a cada participación indivisa le
corresponderá el uso exclusivo de una plaza de aparcamiento o trastero, y podrán ser
objeto de venta o cesión a favor de cualquier persona o entidad, sea o no titular de fincas
en el mismo inmueble. La titularidad de una de estas participaciones indivisas
proporcionará a su dueño el derecho de uso exclusivo de una de las plazas de
aparcamiento o trastero grafiadas sobre el suelo y numeradas debidamente,
determinándose exactamente el número de la plaza o trastero que le corresponda al
adquirir la participación indivisa, no siendo aplicable a dichas ventas los derechos de
retracto y división, ya que, a pesar de tratarse de participaciones indivisas de propiedad,
las mismas, tal y como ha quedado indicado, tienen ya atribuido, con carácter exclusivo,
el uso de una determinada plaza de aparcamiento o trasteros (…).»
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, a su juicio, es necesario que los titulares registrales de las plazas de garaje y
trasteros ya vendidos presten su consentimiento a la modificación descriptiva del local de
la planta sótano y a la redistribución de las cuotas.
cve: BOE-A-2024-948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6751
27 de enero, 1 de febrero y 7 de mayo de 2014, 6 de mayo de 2015, 13 de enero y 12 de
febrero de 2016, 22 de febrero, 7 de abril, 30 de junio y 24 de julio de 2017, 5 de febrero,
23 de marzo, 9 de mayo y 19 de julio de 2018 y 13 y 14 de marzo, 29 de mayo, 26 de
junio, 19 de julio y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 y 8 de junio y 5 de noviembre de 2020, 22 de
enero, 27 y 29 de abril, 18 de octubre y 16 de noviembre de 2021, 7 de febrero, 27 de
junio, 18 de julio y 3 de octubre de 2022 y 14 de febrero de 2023.
1. La escritura objeto de la calificación impugnada ha sido otorgada únicamente por
la sociedad propietaria de una participación indivisa del 28,85 % de un local sótano –en
un edificio en régimen de propiedad horizontal– destinado a diez plazas de garaje y
veinte trasteros, de modo que pueden transmitirse participaciones indivisas del referido
local que dan derecho al uso exclusivo de una plaza de garaje o trastero.
Según consta en dicho título, ya se han transmitido determinadas participaciones
indivisas que suman la restante participación del 71,15 % del local y corresponden a
nueve plazas de garaje y a diez trasteros, por lo que la citada sociedad es titular de las
participaciones que dan derecho al uso exclusivo de una plaza de garaje y de los diez
restantes trasteros.
Por la referida escritura dicha sociedad modifica la descripción del local para añadir
cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes
de dicho local; y redistribuye todas las cuotas de participación de las plazas de garaje y
trasteros en el referido local de la planta sótano, incluidas las de los actuales
propietarios. Como fundamento para ello, se reseña la siguiente cláusula de los estatutos
de la propiedad horizontal:
«Dado el destino de la planta sótano, y pudiéndose variar en cualquier momento el
número de plazas de aparcamiento y trasteros que resultarán o su uso, la sociedad
propietaria promotora se reserva el derecho de realizar por sí sola cualesquiera
operaciones de agrupación, agregación, segregación, división y subdivisión, fijando la
superficie y las cuotas de participación correspondientes a cada sitio de aparcamiento,
por suma, distribución o redistribución de las que en un principio puedan tener
asignadas, con el límite del normal aprovechamiento a que está destinado y sin alterar la
estructura externa del edificio ni disminuir su seguridad, pudiendo realizar igualmente las
obras, instalaciones y adaptaciones adecuadas a su destino, por los lugares más
idóneos, de modo que no impida a los demás comuneros el legítimo uso de sus
derechos, y siempre que no cause perjuicios ni molestias que pudieran ser provocadas
por el ruido o desprendimiento de malos olores al hacer uso de dichas instalaciones y
aparatos.
Dicha planta sótano se entenderá constituida por tantas participaciones indivisas
como plazas de aparcamiento o trasteros quepan en él, y a cada participación indivisa le
corresponderá el uso exclusivo de una plaza de aparcamiento o trastero, y podrán ser
objeto de venta o cesión a favor de cualquier persona o entidad, sea o no titular de fincas
en el mismo inmueble. La titularidad de una de estas participaciones indivisas
proporcionará a su dueño el derecho de uso exclusivo de una de las plazas de
aparcamiento o trastero grafiadas sobre el suelo y numeradas debidamente,
determinándose exactamente el número de la plaza o trastero que le corresponda al
adquirir la participación indivisa, no siendo aplicable a dichas ventas los derechos de
retracto y división, ya que, a pesar de tratarse de participaciones indivisas de propiedad,
las mismas, tal y como ha quedado indicado, tienen ya atribuido, con carácter exclusivo,
el uso de una determinada plaza de aparcamiento o trasteros (…).»
El registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en
que, a su juicio, es necesario que los titulares registrales de las plazas de garaje y
trasteros ya vendidos presten su consentimiento a la modificación descriptiva del local de
la planta sótano y a la redistribución de las cuotas.
cve: BOE-A-2024-948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
