III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-948)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6752
El notario recurrente alega que la modificación formalizada está permitida por
referida cláusula de los estatutos de la propiedad horizontal que están inscritos en el
Registro de la Propiedad, por lo que es oponible a los adquirentes de las plazas de
garaje y trasteros; y, a mayor abundamiento, el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario,
al regular el derecho de vuelo, permite al propietario establecer unilateralmente las
cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos
comunes o las normas para su establecimiento. Concluye que con la modificación del
elemento de propiedad horizontal realizada por el promotor con base en la norma
estatutaria inscrita en el Registro, no se modifica el derecho de cada comunero,
manteniendo cada uno de ellos la configuración de las plazas de garaje y trasteros
adquiridos inicialmente, sin menoscabo de sus derechos; y la modificación realizada no
altera la estructura externa del edificio ni disminuye su seguridad, no impidiendo a los
comuneros el legítimo uso de sus derechos.
2. Para resolver la cuestión planteada es determinante el hecho de que, como
afirma el registrador en su calificación y resulta de la escritura objeto de ésta, el local se
ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por
elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos (plazas de
garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente.
Se trata de una comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento
Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, figura que no debe
confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra
d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el
artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido ocasión de efectuar esta
Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de julio de 2019 o 18
de octubre de 2021).
Sin que proceda detenerse en este punto, no hay en el presente caso varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal ni resulta del título calificado la adquisición «pro
indiviso» por los titulares de los elementos privativos, efectuando la correspondiente
vinculación «ob rem» en proporción a sus cuotas con cada uno de los elementos
privativos –cfr. artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de esta
Dirección General de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021–, sino que, por el
contrario, se trata de una comunidad de carácter funcional por razón de su destino.
Quedando excluida la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto –cfr.
Resolución de 27 de mayo de 1983–, y que como tal comunidad o subcomunidad
participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto
integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos,
susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
3. Este Centro Directivo ha reiterado (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero
de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la
pretendida división de un local–garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no
da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas
independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido
sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios
hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad
separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta
respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio
susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho
singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación
abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario
único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre
sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de
cve: BOE-A-2024-948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6752
El notario recurrente alega que la modificación formalizada está permitida por
referida cláusula de los estatutos de la propiedad horizontal que están inscritos en el
Registro de la Propiedad, por lo que es oponible a los adquirentes de las plazas de
garaje y trasteros; y, a mayor abundamiento, el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario,
al regular el derecho de vuelo, permite al propietario establecer unilateralmente las
cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos
comunes o las normas para su establecimiento. Concluye que con la modificación del
elemento de propiedad horizontal realizada por el promotor con base en la norma
estatutaria inscrita en el Registro, no se modifica el derecho de cada comunero,
manteniendo cada uno de ellos la configuración de las plazas de garaje y trasteros
adquiridos inicialmente, sin menoscabo de sus derechos; y la modificación realizada no
altera la estructura externa del edificio ni disminuye su seguridad, no impidiendo a los
comuneros el legítimo uso de sus derechos.
2. Para resolver la cuestión planteada es determinante el hecho de que, como
afirma el registrador en su calificación y resulta de la escritura objeto de ésta, el local se
ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por
elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos (plazas de
garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente.
Se trata de una comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento
Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, figura que no debe
confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra
d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el
artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria, distinción que ha tenido ocasión de efectuar esta
Dirección General en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones de 19 de julio de 2019 o 18
de octubre de 2021).
Sin que proceda detenerse en este punto, no hay en el presente caso varios
propietarios de elementos privativos que dispongan en régimen de comunidad de ciertos
elementos o servicios comunes que sean independientes, diferenciados respecto de
otros de la misma división horizontal ni resulta del título calificado la adquisición «pro
indiviso» por los titulares de los elementos privativos, efectuando la correspondiente
vinculación «ob rem» en proporción a sus cuotas con cada uno de los elementos
privativos –cfr. artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de esta
Dirección General de 22 de febrero de 2017 y 18 de octubre de 2021–, sino que, por el
contrario, se trata de una comunidad de carácter funcional por razón de su destino.
Quedando excluida la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto –cfr.
Resolución de 27 de mayo de 1983–, y que como tal comunidad o subcomunidad
participa de algunas de las características propias de la propiedad horizontal, en cuanto
integrada por elementos comunes (zonas accesos, rodamiento, etc.) y otros privativos,
susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre de 1990).
3. Este Centro Directivo ha reiterado (vid., por todas, la Resolución de 14 de febrero
de 2013) que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la
pretendida división de un local–garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no
da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas
independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido
sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios
hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad
separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta
respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio
susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho
singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación
abstracta. Caso de faltar esa delimitación, las cuotas que se señalen por el propietario
único del local carecerán de sustantividad jurídica actual que permita diferenciarlas entre
sí, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un número (cfr. Resoluciones de 8 de
cve: BOE-A-2024-948
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