BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6749

Y el mismo consentimiento de los condóminos se requiere para la redistribución de
cuotas (art. 5 LPH y R de 7 de mayo de 2014).
2. (…)
3. (…)
En definitiva, vistos los expresados hechos y fundamentos de derecho, de
conformidad con los artículos 3,18,20 y 40 de la Ley Hipotecaria, 397 CC, 5 y 17 de la
Ley sobre propiedad horizontal, 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo en relación
con los arts. 45 y ss. del Real Decreto 1093/1997, se suspende la inscripción del
documento presentado (escritura de modificación del Local de la planta sótano
perteneciente al Edificio […]) por los siguientes defectos subsanables:
1. Falta de Consentimiento de los titulares registrales, de las nueve plazas de
garaje y diez trasteros ya vendidos, a la referida modificación descriptiva del Local de la
planta sótano y a la redistribución de las cuotas.
2. (…)
Contra esta calificación negativa podrá: (…)
El Registrador de la Propiedad titular, don Carlos Jover López Este documento ha
sido firmado con firma electrónica cualificada por Carlos Jover López registrador/a de
Registro Propiedad de Elche 5 a día veinticuatro de agosto del dos mil veintitrés.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Francisco José Tornel López, notario de
Elche, interpuso recurso el día 28 de septiembre de 2023 mediante escrito en el que
alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«Mediante la escritura pública objeto de calificación, posteriormente complementada,
se modifica la descripción de un local, destinado a garaje y trasteros, unilateralmente por
el promotor de la edificación, en base a una norma estatutaria reflejada en la escritura de
declaración de obra nueva y división horizontal, que consta inscrita en el Registro de la
Propiedad, en el apartado normas de comunidad.
Validez de la norma estatutaria.
Es doctrina reiterada de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública
declarar la validez y eficacia frente a terceros de la reserva de la facultad establecida en
favor del promotor, en base a la cual se autorizó la escritura calificada, posteriormente
complementada, ya que es una facultad no prohibida por las normas vigentes, y que
tiene por finalidad evitar la aprobación de la modificación verificada en la escritura por la
Junta de Propietarios, pues la exigencia de dicha aprobación conferiría a cada uno de los
propietarios de las plazas de garaje y trasteros ya transmitidos un exagerado derecho de
veto, con un grave obstáculo para que el edificio sea jurídicamente estructurado del
modo más adecuado a su aprovechamiento económico (entre otras resoluciones, 20 de
Febrero de 2001 y 22 de Febrero de 2023).
Ello además, en este caso concreto, era especialmente necesario fijar dicha norma
estatutaria ya que la edificación se desarrolla en dos fases, donde los sótanos están
comunicados y donde es imposible inicialmente fijar indubitadamente las diferentes
plazas de garaje y trasteros que se van a ubicar en cada uno de los sótanos,
A mayor abundamiento, el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, al regular el
derecho de vuelo, permite al propietario establecer unilateralmente las cuotas que hayan
de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas
para su establecimiento.

cve: BOE-A-2024-948
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Núm. 16