III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-948)
Resolución de 13 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Elche n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6748
de julio de 1.960. Los gastos de los accesos a la mentada planta sótano, mantenimiento,
conservación, luz, limpieza, etc., serán satisfechos íntegramente por los respectivos
titulares de las distintas participaciones indivisas en que quede constituido, viniendo
obligados igualmente estos propietarios a permitir el paso del personal encargado del
mantenimiento y reparaciones de aquellos elementos o instalaciones generales del
edificio que estuvieren instalados en su interior".
3. De todo lo anterior se desprende que dicho Local de la planta sótano se ha
configurado jurídicamente como una comunidad de carácter funcional, en cuanto
integrada: por elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos
(plazas de garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente.
4. Consta también, en el folio registral, a los efectos del artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, el archivo del Plano en planta del Local-Sótano, tomado del Libro del
edificio, donde aparecen grafiadas 10 plazas de garaje y 20 trasteros.
Reiteramos que, de lo anterior se desprende que, si se añaden cuatro nuevas plazas
de garaje, dichas plazas de garaje pasarían a ocupar lo que antes eran zonas-elementos
comunes del referido Local de la planta sótano.
Fundamentos de Derecho.
Conforme el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 98.2 de su
Reglamento, el Registrador está obligado a calificar, bajo su responsabilidad la legalidad
de las formas extrínsecas de los documentos sujetos a inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas.
1. En la transmisión de participaciones indivisas que atribuyan derecho al uso
exclusivo de una plaza de garaje o trastero, según la técnica del Art. 68 RH, los accesos
y pasillos quedan en situación de cotitularidad por cuotas (arts. 397 del Código Civil y
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras,
de 25 de septiembre de 1991 y 23 de mayo de 2001).
Como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (entre
otras, Resoluciones de 25 de septiembre de 1991, 23 de mayo de 2001, 22 de julio
de 2009, 13 de enero de 2016, 23 de marzo de 2018 y 16 de noviembre de 2021), en
tales casos, se trata de una comunidad de carácter funcional, en cuanto integrada:
– por elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, viales en el interior que
sirven de paso a los vehículos, etc.) y
– por elementos privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre
de 1990).
La Ley sobre propiedad horizontal permite la posibilidad de modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de los elementos privativos del edificio cuando
no se menoscabe o se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (cfr.
artículo 7). Ahora bien, en el caso que nos ocupa no se trata de modificaciones hechas
por el propietario único del Local de la planta sótano (finca 92.193 de […]) sino de
modificaciones hechas por uno sólo de los copropietarios (titular de una cuota
del 28’85 %) sin contar con el consentimiento de los restantes condóminos cuyas cuotas
suman el 71,15 % restante.
Y, ello, sin que pueda alegarse la previsión estatutaria de poder realizar
segregaciones y divisiones unilateralmente pues, como se ha dicho, las zonas de acceso
y rodamiento se consideran elementos comunes cuya modificación requiere el
consentimiento de todos los condóminos (art. 397 CC, art. 5 LPH y RR. de 25 de
septiembre de 1991 y de 26 de junio de 2023, en relación con el principio de
especialidad o determinación en la configuración exacta de los derechos reales).
cve: BOE-A-2024-948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6748
de julio de 1.960. Los gastos de los accesos a la mentada planta sótano, mantenimiento,
conservación, luz, limpieza, etc., serán satisfechos íntegramente por los respectivos
titulares de las distintas participaciones indivisas en que quede constituido, viniendo
obligados igualmente estos propietarios a permitir el paso del personal encargado del
mantenimiento y reparaciones de aquellos elementos o instalaciones generales del
edificio que estuvieren instalados en su interior".
3. De todo lo anterior se desprende que dicho Local de la planta sótano se ha
configurado jurídicamente como una comunidad de carácter funcional, en cuanto
integrada: por elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, etc.) y otros privativos
(plazas de garaje o trasteros), susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente.
4. Consta también, en el folio registral, a los efectos del artículo 202 de la Ley
Hipotecaria, el archivo del Plano en planta del Local-Sótano, tomado del Libro del
edificio, donde aparecen grafiadas 10 plazas de garaje y 20 trasteros.
Reiteramos que, de lo anterior se desprende que, si se añaden cuatro nuevas plazas
de garaje, dichas plazas de garaje pasarían a ocupar lo que antes eran zonas-elementos
comunes del referido Local de la planta sótano.
Fundamentos de Derecho.
Conforme el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en relación con el 98.2 de su
Reglamento, el Registrador está obligado a calificar, bajo su responsabilidad la legalidad
de las formas extrínsecas de los documentos sujetos a inscripción, así como la
capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas.
1. En la transmisión de participaciones indivisas que atribuyan derecho al uso
exclusivo de una plaza de garaje o trastero, según la técnica del Art. 68 RH, los accesos
y pasillos quedan en situación de cotitularidad por cuotas (arts. 397 del Código Civil y
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras,
de 25 de septiembre de 1991 y 23 de mayo de 2001).
Como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (entre
otras, Resoluciones de 25 de septiembre de 1991, 23 de mayo de 2001, 22 de julio
de 2009, 13 de enero de 2016, 23 de marzo de 2018 y 16 de noviembre de 2021), en
tales casos, se trata de una comunidad de carácter funcional, en cuanto integrada:
– por elementos comunes (zonas de acceso, rodamiento, viales en el interior que
sirven de paso a los vehículos, etc.) y
– por elementos privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e
independiente (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 24 de diciembre
de 1990).
La Ley sobre propiedad horizontal permite la posibilidad de modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de los elementos privativos del edificio cuando
no se menoscabe o se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los derechos de otro propietario (cfr.
artículo 7). Ahora bien, en el caso que nos ocupa no se trata de modificaciones hechas
por el propietario único del Local de la planta sótano (finca 92.193 de […]) sino de
modificaciones hechas por uno sólo de los copropietarios (titular de una cuota
del 28’85 %) sin contar con el consentimiento de los restantes condóminos cuyas cuotas
suman el 71,15 % restante.
Y, ello, sin que pueda alegarse la previsión estatutaria de poder realizar
segregaciones y divisiones unilateralmente pues, como se ha dicho, las zonas de acceso
y rodamiento se consideran elementos comunes cuya modificación requiere el
consentimiento de todos los condóminos (art. 397 CC, art. 5 LPH y RR. de 25 de
septiembre de 1991 y de 26 de junio de 2023, en relación con el principio de
especialidad o determinación en la configuración exacta de los derechos reales).
cve: BOE-A-2024-948
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 16
