BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6755

aplicable habrá de estar incardinado, en su cotejo homologador, con lo dispuesto en la
Ley específica de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 (…)».
Admitida la aplicación de la Ley sobre propiedad horizontal, de la misma resulta la
posibilidad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de los
elementos privativos del edificio cuando no se menoscabe o se altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o se perjudiquen los
derechos de otro propietario (cfr. artículo 7). Ahora bien, toda modificación en la
descripción de un elemento privativo, en cuanto exceda de ese ámbito de actuación
individual que se reconoce por la ley a su propietario, no podrá llevarse a cabo sin que
se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (vid. artículos 5 y 17,
apartados 6 a 8, de la Ley sobre propiedad horizontal y Resoluciones de 13 de enero
de 2016, 23 de marzo de 2018 y 16 de noviembre de 2021, entre otras).
7. En el presente caso, es indudable que las modificaciones pretendidas, en cuanto
consisten en añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes
eran zonas comunes de dicho local de la planta sótano, suponen una alteración
considerable de los elementos comunes de la comunidad funcional sobre el local; y tanto
de esa alteración como de la redistribución de las cuotas de participación de los
restantes comuneros resulta que la configuración dominical del elemento afectado ha
sufrido alteración. Por ello, dado el contenido negocial de la misma, no es posible
hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Deberá contar con la autorización, en
este caso, de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trastero
integrantes de la comunidad y, adicionalmente, con el consentimiento de los titulares de
los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha modificación (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 27 de enero de 2014 y 19 de
julio de 2018).
8. Por último, deben tenerse igualmente en cuenta las normas estatutarias
reguladoras de la comunidad configurada. Así, hay que recordar, como hace el Tribunal
Supremo en Sentencia número 320/2020, de 18 de junio, «que el adquirente de tales
plazas es copropietario, en el régimen especial de comunidad descrito, (…) cuyas
facultades vienen delimitadas, además de por la legislación aplicable, por el título de su
adquisición y por el título constitutivo, incluidas las normas estatutarias en él integradas,
del régimen de la propiedad horizontal». Tal estatuto privativo, configurado al amparo de
lo previsto por el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, una vez inscrito en el
Registro de la Propiedad es oponible a terceros (cfr. artículo 8.4.º de la Ley Hipotecaria),
lo que implica que goza de eficacia y trascendencia real, y ello se traduce en que el
concreto local destinado a garaje y trasteros no es ya susceptible de uso, goce o disfrute
indeterminado o abstracto, sino un local que ha de ser objeto de derechos conforme a
ese estatuto privativo que obligará al conjunto de los propietarios, y también a los
terceros después de la inscripción.
Esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2016) ha
admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación,
agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la
junta de propietarios.
Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento
requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título
constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su
unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos
comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se
altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior
o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.
Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura
general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta
autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada
anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y

cve: BOE-A-2024-948
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