BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6754

6. La circunstancia de haber sido delimitado el espacio susceptible de
aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre cada una de las plazas de garaje o sobre cada trastero
determina, según lo expuesto en los fundamentos anteriores, que aquellos tengan la
consideración de objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí (dando lugar a la
apertura de folios registrales para cada plaza de garaje o trastero y las cuotas que les
corresponden), resultándoles, en consecuencia, de aplicación las disposiciones previstas
por la Ley sobre propiedad horizontal, tal y como reconoció el Tribunal Supremo en su
Sentencia de 24 de diciembre de 1990, al señalar que «habrá de apreciar la prevalencia
al punto de la ordenación del régimen de la Propiedad Horizontal frente al de la
comunidad de bienes, sencillamente, porque, como se sabe, la comunidad de bienes
recae en torno a un «pro indiviso» sobre una cosa exclusivamente que se pone en
común mientras que éste, el garaje, como en la Propiedad Horizontal, existe el deslinde
entre los distintos objetos patrimoniales sobre partes exclusivas o propiedad especial y el
elemento común».
La sujeción de las comunidades funcionales especiales constituidas ex artículo 68
del Reglamento Hipotecario a las disposiciones de la Ley sobre propiedad horizontal
implica que deben aplicarse a las plazas de garaje en que se divide el local, «mutatis
mutandis» y con las debidas cautelas, las normas y limitaciones que la referida ley
impone a los elementos privativos de la división horizontal dada la evidente analogía que
entre uno y otros elementos concurren. Tales similitudes han sido reconocidas por el
Tribunal Supremo que, en la Sentencia de 24 de diciembre de 1990 afirma, a propósito
de la naturaleza jurídica de las plazas de garaje, que «(…) sin lugar a dudas, se
componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos
individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios
materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un
aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la
correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son
propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso
sea racial y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos
comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por
las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios
para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica,
servicios sanitarios, conducciones de toda índole e, incluso, en su caso, aunque no sea
tan frecuente, la posibilidad, si es que existan locales superpuestos, de la presencia de
elevadores o ascensores; de consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho
régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y
siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha
de advertirse que, básicamente, será, el evento del artículo 396 el que haya de
proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de
un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es
susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se
divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto;
que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a
que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente, puesto que al
margen de pequeñas diferencias irrelevantes (como las referidas a que, el objeto sobre
el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano
horizontal sobre el terreno frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae
sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que
pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un
espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de
un vehículo, mientras que el clásico de la propiedad horizontal. se refiere a pisos o
viviendas destinadas a la habitabilidad) el régimen jurídico de derechos y obligaciones

cve: BOE-A-2024-948
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Núm. 16