BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6756

dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución,
entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales
para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como
una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa
imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del
artículo 396 del Código Civil.
La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el
Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010
y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que
debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la
validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la
autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real
adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la
ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas
estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos
relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación
o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos
en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma
expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de
autonomía de la voluntad.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y
conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para
llevar a cabo la agrupación, agregación, segregación, división o subdivisión de
departamentos independientes será imprescindible contar con la previa aprobación por
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento
interviniendo en la escritura, además del propietario de los elementos agrupados, los
propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los
estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho
departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.
9. Ciertamente, en el presente caso, según los estatutos de la comunidad «la
sociedad propietaria promotora se reserva el derecho de realizar por sí sola cualesquiera
operaciones de agrupación, agregación, segregación, división y subdivisión, fijando la
superficie y las cuotas de participación correspondientes a cada sitio de aparcamiento,
por suma, distribución o redistribución de las que en un principio puedan tener asignadas
(…)». Pero, aun dejando al margen el hecho de que dicha disposición no se refiere
expresamente a los trasteros, debe tenerse en cuenta que el artículo 3.1 del Código Civil
establece que «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en
relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del
tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad
de aquéllas». Y este Centro Directivo ha afirmado (vid. Resoluciones de 26 de junio
de 2019 y 7 de febrero, 27 de junio y 18 de julio de 2022) que «debe tenerse en cuenta
que las normas estatutarias de la propiedad horizontal deben interpretarse a la luz de las
normas sobre interpretación contenidas en el Código Civil, por lo que hay que estar a los
criterios hermenéuticos que las mismas establecen, que comprenden no sólo el literal
sino también los destinados a determinar la verdadera voluntad de los disponentes (…) y
el sentido general de las cláusulas» (cfr. artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del
Código Civil).
Así, de una interpretación literal, lógica, sistemática y finalista, resulta
inequívocamente que las facultades que se reserva la sociedad promotora alcanzan
únicamente a las modificaciones de los elementos privativos de dicha sociedad pero no a
los ya transmitidos.

cve: BOE-A-2024-948
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Núm. 16