BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6660

(d) igualmente, el concedente puede dejar sin efecto la opción de compra antes
del 24 de mayo de 2024, debiendo restituir la cantidad de la prima más una penalización
en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de compra y por los gastos de
constitución de la opción de compra. Insisto que en el ordenamiento jurídico español la
cantidad a restituir por el incumplimiento de un contrato de arras asciende al doble de la
cantidad entregada.
Se puede advertir que la opción de compra pactada entre las partes resulta ser más
compleja que la tradicional, no obstante, se acordaron mutua y libremente estos términos
y ello no desnaturaliza el contrato de opción de compra al concurrir los elementos
esenciales definidos anteriormente, la prima, la duración y el precio de ejercicio.
Tercera.

Cumplimiento del artículo 1.256 del Código Civil.

En relación con lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil, se debe poner de
manifiesto que en el presente supuesto no se deja el cumplimiento del contrato al arbitrio
de uno de los contratantes. En este sentido, el artículo 1.255 del mismo texto normativo,
reconoce el principio de la autonomía de la voluntad en el derecho contractual. Y, en el
presente supuesto, el contrato de opción de compra ha sido pactado con las cláusulas,
pactos y condiciones que las partes han deseado.
Los optantes no han dejado que el cumplimiento del contrato de opción de compra
quede al arbitrio de la decisión unilateral del concedente, sino que precisamente
permiten que este obtenga, en su caso, un mejor precio por la finca por parte de un
tercero, facultándole para verificar la condición resolutoria y dejar sin efecto el derecho
de opción constituido. Es decir, la condición resolutoria pactada en el contrato de opción
de compra no es una condición puramente potestativa para el concedente, puesto que
no depende de su pura y única voluntad, sino que antes de la fecha en que los optantes
puedan ejercitar la opción de compra, se requiere entre otros pactos: (i) de la entrega del
importe de la prima de la opción de compra, (ii) más una cantidad en compensación por
la ruptura del acuerdo y por los gastos de constitución sufragados y (iii) la formalización
en escritura pública.
Así se acredita en las estipulaciones primera y segunda de la Escritura Pública e,
igualmente, en el expositivo II de la misma que establece lo a continuación descrito:

En lo que se refiere al cumplimiento arbitrario de uno de los contratantes, se debe
señalar que el contrato de opción de compra del presente supuesto recoge que en su
cumplimiento se observen dos fases distintas: la primera de ellas, una fase en la cual el
Concedente pueda intentar encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al precio
de ejercicio pactado y, la segunda, una fase en la cual los optantes podrán ejercitar
libremente su derecho de opción de compra debiendo el concedente cumplir con los
términos del mencionado contrato.

cve: BOE-A-2024-940
Verificable en https://www.boe.es

“II. Que V. A. F. G. han venido negociando la venta de la finca descrita con Cotuca
Investments SL, Hercapital 22 SL y Hercap 2020 SL y fruto de dicha negociación,
finalmente han convenido un precio, que de mutuo acuerdo han fijado de forma
preliminar en seiscientos cinco mil euros (605.000 €).
No obstante, durante la negociación para la venta, don V. A. F. G. ha afirmado la
posibilidad de obtener un precio superior, a la vista de las condiciones del mercado,
mientras que Cotuca Investments SL, Hercapital 22 SL y Hercap 2020 SL sostiene que el
precio convenido de seiscientos cinco mil euros (605.000 €) es el que corresponde a las
condiciones actuales de mercado.
[…] se reconoce a don V. A. F. G. la posibilidad de dejar sin efecto la opción si
encuentra un comprador que le ofrezca una cifra superior.
[…] si don V. A. F. G. opta por dejar sin efecto la opción de compra y por tanto la
futura compraventa, deberán devolverlo en la cantidad que más adelante se indicará, en
ambos casos como si se tratara de una señal.”