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Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6659

contractual. En este sentido, no se ha presentado por parte del registrador en su
Calificación Desfavorable una exposición completa de la jurisprudencia del Tribunal
Supremo sobre el derecho de opción de compra que incluya la interpretación de sobre la
validez de los pactos más complejos basados en la figura jurídica de la opción. Resulta
particularmente relevante la Sentencia número 903 del Tribunal Supremo de fecha 1 de
diciembre de 2011, que en materia de vulneración de los artículos 1.255, 1.256 y 1.454
del Código Civil aplicados al contrato de opción de compra establece en su fundamento
tercero que:
“alega la infracción de los artículos 1.255 y 1.256 del Código Civil y cita una
jurisprudencia indiscutible sobre la opción de compra, pero olvida que las partes,
conforme al artículo 1.255 pueden añadir pactos que permitan no desnaturalizar el
negocio jurídico, sino modificar su contenido típico, lo cual será obligatorio para ellas,
conforme al artículo 1.256. Por tanto, no se han infringido tales normas, sino que han
sido observadas. La cláusula sexta, antes transcrita, prevé el desistimiento por ambas
partes, en el párrafo primero la optante (‘…no ejercitará la opción…’) y en el párrafo
segundo, la concedente (‘…incumplimiento de compromiso contenido en el presente
documento por causas imputables a la parte concedente…’) imponiéndose una sanción
al primero (‘…la cedente retendrá la prima…’) y al segundo (‘…devolver la prima de la
opción más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios…’). No aparece causa
alguna que permita dudar de su validez y no desnaturaliza el contenido típico de la
opción, sino que impone una previsión y una sanción para una y otra de las partes.
El submotivo segundo denuncia infracción del artículo 1.454 del Código Civil y niega
que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de
desistimiento. Estas son aquellas que autorizan a las partes a desistir del contrato,
perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las
contempla el Código Civil en el mencionado artículo 1.454, desarrollado por la
jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación
restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2002 que recoge numerosa
jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada
como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.
Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple,
simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo
prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en
aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la
necessitas, esencia de la obligación.
En consecuencia, no se han infringido los artículos 1.454, sino que se ha observado,
ni los artículos 1.256 y 1.256 que se han cumplido. Ambos motivos, pues, se desestima.”
Por los motivos expresados en la anterior Sentencia del Tribunal Supremo, en el
presente supuesto no se han visto quebrantados los artículos 1.255, 1.256 ni 1.454 del
Código Civil. El hecho de haber pactado las partes libremente el establecimiento de una
prima con carácter de arras no desnaturaliza el contrato de opción de compra, no afecta
a un elemento esencial.
En lo que respecta a este punto, no cabe duda de que las partes han pactado una
opción de compra sobre la finca cuyos elementos esenciales son la prima, la
duración (plazo) y el precio de ejercicio.
Según se advierte en la Escritura Pública, las partes pactaron los siguientes
elementos esenciales:
(a) una prima, en concepto de arras, por importe de seiscientos mil euros
(600.000,00 €);
(b) un precio de la compraventa por importe de seiscientos cinco mil euros
(605.000,00 €);
(c) un plazo para el ejercicio de la opción de compra que se podrá ejecutar por los
optantes entre el día siguiente al 24 de mayo de 2024 y 24 de noviembre de 2024; e

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Núm. 16