BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6658

entender que los términos del contrato evidencian que su finalidad exclusiva “es la de
posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su
crédito”. Observa también la DG en su resolución de 28 de enero de 2020: “que la
pretensión que se sostiene en el recurso, en el sentido de haberse convenido un
supuesto pacto comisorio ‘ex intervallo’ (‘ex post’ a la obligación), tampoco tiene apoyo a
la vista del contenido de la escritura calificada, pues se pacta la opción sin solución de
continuidad al préstamo que se concede, siendo evidente por lo demás la conexión entre
ambos”, conexión idéntica al presente caso objeto de calificación.
Calificación.
Se suspende la inscripción del precedente documento presentado:
1.º Por quedar la validez y el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los
contratantes, quedan desnaturalizada su configuración como opción de compra;
2.º Por vulnerarse la prohibición del pacto comisorio en los términos expresados.
Se deniega la prohibición de disponer de la finca durante el periodo de vigencia del
contrato de opción por ser contraria al artículo 27 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación […].
Pozuelo de Alarcón.–La Registradora, Fdo.: Marta Cavero Gómez. Este documento
ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Marta Cavero Gómez Registrador/a
de Registro Propiedad de Pozuelo de Alarcón 2, a día veintinueve de agosto del dos mil
veintitrés.»
III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió a la registradora de la Propiedad de
Madrid número 5, doña María Jesús de Miguel de Miguel, quien, con fecha de 11 de
septiembre de 2023, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de
Pozuelo de Alarcón número 2.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don M. L. B., en nombre y representación de
las sociedades «Cotuca Investments, SL», «Hercap 2020, SL» y «Hercapital 22, SL»,
interpuso recurso el día 21 de septiembre de 2023 mediante escrito en el que alegaba lo
siguiente:
«Primera.

Objeto social de las concedentes.

Segunda.

Validez y no desnaturalización del contrato de opción de compra.

En la calificación desfavorable se pone en tela de juicio la operativa de la opción de
compra elevada a público entre las partes. Según se expone en la misma, para que una
opción de compra sea válida no se deben otorgar elevadas primas, sin embargo, como
más adelante se analiza, los términos contractuales de la Escritura Pública son válidos y
acordes a Derecho.
El contenido típico de un contrato sencillo y básico es perfectamente modificable,
permitiendo a las Partes acordar voluntariamente un mayor nivel de complejidad

cve: BOE-A-2024-940
Verificable en https://www.boe.es

Según se describe en el artículo dos de los estatutos sociales de las sociedades, el
objeto principal de la misma, entre otros resulta ser: “la adquisición, promoción y
rehabilitación de cualesquiera bienes inmuebles, para la tenencia, disfrute,
administración, enajenación y arrendamiento de los mismos. La mediación en
operaciones de compraventa y arrendamiento de inmuebles. Actividades inmobiliarias.”