BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6656

Fundamentos de Derecho:
Primero.
Con arreglo al artículo 1.256 del Código Civil la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. En el caso planteado el
titular registral puede dejar sin efecto la opción en cualquier momento antes del 25 de
mayo de 2024 (no se exige si quiera la acreditación de la obtención de otro comprador
que supere el precio pactado). En este sentido, la sentencia dictada el día 16 de
diciembre de 2021 dictada por doña María Emma Cobo García, Magistrado Juez del
Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Madrid, recaída en juicio verbal contra la
calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad Número 11 de Madrid,
considera no inscribible un contrato de opción en el que, tras manifestarse la necesidad
de obtención inmediata de dinero, se establece una condición resolutoria para el
supuesto de obtener el concedente en el mercado, dentro del plazo, un precio superior. Y
señala la indicada sentencia que “esa configuración del derecho de opción de compra no
se ajusta al modelo típico que permite su acceso al Registro como derecho real
inscribible en las condiciones establecidas en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario,
al estar sometido a una condición resolutoria pactada en la cláusula quinta que depende
por entero de la libre voluntad de los concedentes, que pueden libremente revocar su
consentimiento dejando sin efecto la opción y por ende, el derecho real, pacto que
resulta contrario a los artículos 1.115 y 1.256 del Código Civil”. En la escritura que ahora
se califica, aunque no se pacte expresamente condición resolutoria, se deja igualmente
al arbitrio del concedente la eficacia de la opción.

Si bien nos encontramos ante un titular registral empresario y como garantía un
chalet que no constituye su vivienda habitual, lo que impide apelar a las normas tuitivas
de los consumidores, ello no significa poder prescindir de las garantías que establece la
legislación hipotecaria para obtener un precio objetivo en caso de ejecución por impago,
ni la admisibilidad del pacto comisorio, contrario a los artículos del Código Civil 1.859 (“El
acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de
ellas”) y 1.884 (“El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de
la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor
en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el
pago de la deuda o la venta del inmueble”).
El Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente, así en sentencias
de 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008, que los pactos y negocios que infringen los
citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto
comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos
imperativos y de orden público. La sentencia del mismo Tribunal de 21 de febrero
de 2017 afirmó que son dos los presupuestos que caracterizan la aplicación de la figura
del pacto comisorio: “En primer lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o
coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo
cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien
no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es,
que se realice haciendo abstracción de su valor”. En nuestro caso se dan los dos
elementos: se trata de la garantía de pago del dinero entregado al deudor, bien
directamente en el momento de la escritura objeto de esta calificación, bien a través del
préstamo hipotecario pactado en el número anterior de protocolo. y el precio es
enormemente inferior a los indicados de compra de la inscripción 6.ª o de la tasación
hipotecaria incorporada al número anterior de protocolo.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sigue tal doctrina, así en
resolución de 25 de marzo de 2022, en la que señala “también este Centro Directivo ha
aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del

cve: BOE-A-2024-940
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Segundo.