BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6655

asientos de dos escrituras previas de cancelación de opción de compra y constitución de
hipoteca sobre la misma finca. Habiendo caducado dichos asientos previos 1.583
y 1.584 por falta de liquidación del impuesto el día 21 de agosto último, se ha iniciado el
plazo de calificación de la presente.
Por la escritura ahora presentada don V. A. F. G., titular de un chalet en la
calle […] de este distrito hipotecario –finca registral 26.743–, pacta a favor de tres
sociedades –Hercapital 22, SL, Hercap 2020, SL y Cotuca Investment, SL–, la
concesión de una opción de compra “con efectos de derecho real”, pacto de arras o
señal, junto a otros pactos sobre gastos, prohibición de disponer durante la vigencia
de la opción, notificaciones y apoderamientos.
Son circunstancias relevantes para esta calificación:
– Don V. A. F. es empresario.
– La finca hipotecada es un chalet que no constituye su vivienda habitual.
– Este chalet fue tasado en la hipoteca a favor de TSE Finance 22, SL (objeto del
número anterior de protocolo que causó el asiento de presentación 1.584)
en 1.022.394.95 euros y comprado por el titular registral en la cantidad de 1.640.000
euros en noviembre de 2021 según la inscripción 6.ª
– Las partes han convenido un precio de la finca en 605.000 euros.
– Se justifica el negocio celebrado en la necesidad de don V. de obtener de forma
inmediata al menos una parte del precio y en la conveniencia para las tres sociedades
indicadas de comprar en los términos pactados. Si bien ambas partes han acordado
dicho precio, don V. cree que puede obtener uno superior, por lo se le concede un plazo
para encontrar otro comprador que lo mejore. Ese plazo que se le concede es hasta
el 24 de mayo de 2024.
– Al precio de la opción se le da el carácter de arras o señal. En este concepto las
optantes entregan a don V. la cantidad de 600.000 euros, de los cuales él recibe 215.000
euros y TSE Finance 22, SL, 385.000 euros para el pago del préstamo hipotecario
referido (número anterior de protocolo), cantidad que constituye la total responsabilidad
hipotecaria por principal e intereses.
– Si don V. consigue obtener comprador en ese plazo por un precio mayor (no se
exige ningún modo de acreditarlo), podrá desistir de la opción debiendo devolver el
importe de 600.000 euros y 95.500 euros más. Es decir, el coste del anticipo –95.500
euros– equivale a un “interés” del 15,92 % en un año sobre los 600.000 euros
“prestados”.
– Transcurrido ese plazo, esto es, desde el 25 de mayo de 2024 y hasta el día 24 de
noviembre de 2024, la parte optante puede ejercitar la opción descontando del precio de
la compraventa establecido (605.000 euros) el importe de las arras (600.000 euros) así
como cualquier gasto de cancelación de cargas preferentes. Si no la ejercita en plazo,
pierde todo lo entregado.
En resumen, si el concedente no paga en plazo los 695.500 euros, las tres
sociedades se quedan con el chalet. Resulta impensable el no ejercicio de la opción, es
decir, que por 5.000 euros como máximo (ténganse en cuenta los posibles descuentos
sobra esa cantidad), no se queden con un chalet tasado en 1.022.394.95 euros,
perdiendo además los 600.000 euros entregados como arras. El impago determina la
casi automática apropiación de la finca por las tres sociedades.
Según consulta al FLEI don M. L. R. B., compareciente como administrador
mancomunado de Hercapital 22, SL, no solo es administrador único de las otras dos
sociedades que constituyen la parte optante, sino también administrador solidario de
TSE Finance 22, SL, titular de la hipoteca objeto del número anterior de protocolo sobre
esta finca y a la que va destinado en su gran parte el importe de las arras y, por tanto, del
precio. Todo ello conduce a la consideración de la opción como garantía del préstamo,
dada la conexión directa entre ambas figuras.

cve: BOE-A-2024-940
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 16