BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6667

los previstos en el artículo 2.1.a) y, b) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una pura operación
inmobiliaria, intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador permite que
alcance eficacia real y sea inscribible.
La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal
naturaleza, como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la
opción. Al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto
de opción, adquiere éste el carácter de inscribible (artículo 14 del Reglamento
Hipotecario).
La sociedad optante tiene por objeto social la actividad inmobiliaria, incluyendo la
mediación en la compraventa de inmuebles, y la opción de compra es un contrato que
sirve de puente entre las meras arras o señal y la formalización definitiva de la compra. Y
no se exige en ningún precepto legal que el precio de ejercicio de la opción sea igual,
superior o inferior al precio o prima pagado por la constitución del derecho de opción, ello
dependerá de las circunstancias económicas de la transacción, de que se quiera
establecer una cláusula penal que incentive la formalización final de la compraventa o de
si en el ínterin hay un uso o arrendamiento que haya generado gastos indemnizables
que deban ser compensados.
Esta indemnización por tanto no puede ser confundida con los intereses ordinarios
de un préstamo, sino que constituye mera indemnización contractual por falta de
culminación de la formalización de la venta.
5. Al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado, en sentido técnico,
no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya
calificación por otra parte es siempre judicial.
En esto –la usura– se diferencia de otros casos de intereses nulos, como son
determinados tipos de interés de demora respecto de los que existe un precepto
imperativo que los regula, pues en tal caso sí son objeto de calificación registral. Es el
caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, ya que en tal caso el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo
del período en el que aquel resulte exigible (véase artículo 25 de la Ley 5/2019,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Por otra parte, no consta resolución judicial alguna inscrita en el Libro Registro de
Préstamos Usurarios (que se lleva en esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública, ex artículo 7 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de
préstamos usurarios) por la que se considere nula por usuraria una operación como la
aquí pactada.
6. En cuanto a la aseveración de la registradora que señala que «aunque no se
pacte expresamente condición resolutoria, se deja igualmente al arbitrio del concedente la
eficacia de la opción», esto es, dejando libremente a los concedentes de la opción la
posibilidad de dejar sin efecto en un determinado plazo la operación si encuentran nuevos
compradores, que mejoren el precio pactado, configurando en tal caso la cantidad
entregada como arras o señal que se perdería, podría discutirse que no es propia
condición suspensiva al depender en exclusiva de la voluntad de una de las partes.
No obstante, como alega el recurrente, la interpretación del Tribunal Supremo sobre
el artículo 1.115 del Código Civil, establece que no puede considerarse como puramente
potestativa una condición pactada cuando la misma está estrechamente ligada y en
dependencia de motivos razonables. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de
diciembre de 1993 incide sobre este argumento de la siguiente manera:
«[…] ciertamente la obligación potestativa pura hace nula la obligación que de ella
depende de acuerdo con el primer apartado del artículo 1.115 del Código Civil, en
relación con el artículo 1.256, de que constituye una mera especificidad, pero no ocurre
así con las condiciones como la que nos ocupa, en la cual la obligación depende en
parte de la voluntad, pero también de otro hechos externos, lo que hace que la condición
sea válida (Sentencias de 29 de noviembre de 1919, 4 de marzo de 1926, 22 de

cve: BOE-A-2024-940
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