BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6666

Como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de septiembre
de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio «tiene un
doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los contratos.
En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas las
presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de su
concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la real,
o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se trata en
definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor
y que este sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado la
prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su «ius distraendi», protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Asimismo, el pacto de comiso plantea
problemas respecto a posibles titulares de asientos posteriores, que no se dan en caso
de ejercicio del «ius distrahendi», en que está prevista la suerte de los mismos».
Así lo ha reiterado este Centro Directivo en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 13 de julio de 2022), y en ese sentido, la registradora motiva su
calificación en la jurisprudencia citada (Sentencias de 15 de junio de 1999, 5 de junio
de 2008 y 21 de febrero de 2017), y en sentencias de Primera Instancia de 16 de
diciembre de 2021 y 14 de marzo de 2022.
3. No obstante, también ha reiterado este Centro Directivo (vid., por todas, la citada
Resolución de 28 de enero de 2020 y la más reciente de 13 de julio de 2022, para un
caso similar), que toda calificación registral ha de formularse atendiendo a los términos
del documento objeto de la misma y a los propios asientos del Registro; y en el reducido
marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección General, pueden –más que
analizar– enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en
que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida obligación de
impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución
de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del
cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto
comisorio establecida por los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil).
A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que, según las citadas Resoluciones
de 26 de diciembre de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, deben admitirse
aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y
del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al
acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para
alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Por ello –se añade– podría admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las
condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y
exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la
validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las
circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada
supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. En apoyo de
esta tesis se cita el denominado pacto marciano recogido en el Digesto.
4. Por tales razones el defecto invocado por la registradora en su calificación ha de
ser revocado, ya que –como ya se dijo en la Resolución de 28 de enero de 2020 y se
reitera ahora– no se deduce de forma patente de lo pactado que estemos claramente
ante un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de
marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquella.
No se pacta en ningún caso la concesión de préstamos o créditos hipotecarios, ni
siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio
equivalente de financiación, ni son contrato de intermediación para la celebración de un
contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de

cve: BOE-A-2024-940
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 16