BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6665

operación se ajusta a la libertad contractual, no desnaturaliza el contrato de opción de
compra al concurrir los elementos esenciales definidos anteriormente, la prima, la
duración (plazo) y el precio de ejercicio; que en las dos fases se estipulan derechos y
obligaciones tanto para el concedente como para los optantes, por lo que no se debe
calificar la condición resolutoria como condición puramente potestativa, debido a que su
cumplimiento no depende de la exclusiva voluntad de los optantes; que es incuestionable
que las partes han acordado los términos del contrato de opción de compra según sus
legítimos intereses y de conformidad a Derecho en virtud del principio de autonomía de
la voluntad y, pueden establecer las condiciones que estimen pertinentes siempre que no
contradigan a las leyes, la moral ni al orden público; que el hecho de haber pactado las
partes libremente el establecimiento de una prima con carácter de arras no desnaturaliza
el contrato de opción de compra ni afecta a un elemento esencial; que los optantes
arriesgan en la transacción el importe entregado como prima conceptuada como arras y
que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la opción, que depende tanto del nivel
general de precio del mercado inmobiliario y del nivel específico de precio de la finca que
se grava, por lo que no existe garantía de que la optante recupere las cantidades, al
estar la prima/arras sujetas a los riesgos indicados; que el concedente dispone de un
plazo de un año para lograr vender la finca por importe superior al pactado entre las
partes y durante ese plazo la cantidad entregada al concedente no ha devengado ningún
tipo de interés a favor de la optante; y que el anticipo del precio en calidad de prima y/o
arras no devenga intereses durante la vida del contrato, por lo que difícilmente pueden
observarse los elementos constitutivos de un préstamo y mucho menos de un pacto
comisorio.
2. En relación con la opción de compra, cabe recordar que esta Dirección General
ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018 y 28 de enero de 2020, y en particular las de 27 de octubre de 2020, 15 de
marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022, en un caso similar a este, así como
otras citadas en los «Vistos» de la presente) que el Código Civil rechaza enérgicamente
toda construcción jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la
obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el
deudor (vid. artículos 6, 1.859 y 1.884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 8 de abril
de 1991 (expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su
Sentencia de 5 de junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la apropiación
por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre
rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al
que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de
otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1.859 y 1.884 del
Código Civil), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la
materia tanto del Tribunal Supremo como de este Centro Directivo». El Tribunal
Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre otras, Sentencias de 18
de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008), que los pactos y negocios
que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición
del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de
preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de
obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los
de sus acreedores.
También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso
cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos
indirectos. En este sentido, las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, 26 de marzo
de 1999 y 26 de noviembre de 2008 concluyeron que la opción de compra examinada se
concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y
las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se
condicionaba al impago de esta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición
del pacto comisorio de los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil.

cve: BOE-A-2024-940
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Núm. 16