III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-940)
Resolución de 12 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16
Jueves 18 de enero de 2024
Sec. III. Pág. 6668
noviembre de 1927, 7 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a
sensu contrario el expresado artículo 1.115».
Este Centro Directivo acoge como no puede ser de otra forma la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo, haciendo interpretación restrictiva del artículo 1.115
del Código Civil considerando válida la condición suspensiva en que la voluntad del
concedente desprenda de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella,
influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del
interesado (véanse Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado
de 25 de febrero de 1994 y 13 de febrero de 1999).
Como ya señalara la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2018,
en relación con una condición suspensiva consistente en la transmisión de la finca en un
plazo determinado y breve, con determinación de un precio mínimo (como ocurre
también en el supuesto de hecho de este expediente) «[…] no cabe calificar de
puramente potestativa la condición que ahora se analiza, dado que su posible
cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y
voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las
gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo y
por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en
última instancia de la decisión de un tercero».
Y aunque se rechazó la condición por afectar a un asiento de cancelación (no
pudiendo las cancelaciones someterse a condición suspensiva) se recordaba la
prohibición del artículo 1.115 del Código Civil, conforme al cual «cuando el cumplimiento
de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional
será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá
todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código». Pero se aclaraba que
la propia literalidad de la norma (como acontece también respecto del artículo 1.256 del
mismo Código) y la gravedad de la sanción establecida han dado lugar a una
interpretación restrictiva de la misma y a la habitual distinción entre las condiciones
puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad (pura condición de querer –«si
volam», «si voluero»–), y las simplemente potestativas, en las que han de valorarse otros
intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la
existencia de las primeras, inclinada como está a calificar como condición no invalidante
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la
valoración exclusiva del interesado (vid. las Resoluciones de este Centro Directivo de 28
de febrero de 1994, 15 de febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6
de julio de 2015).
Por lo tanto, no estaríamos en el ámbito de las denominadas condiciones
«puramente potestativas» que solo dependen de la voluntad del contratante, sino en el
caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también
depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es
encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por
lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-940
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
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noviembre de 1927, 7 de febrero de 1954 y 10 de diciembre de 1960) interpretando a
sensu contrario el expresado artículo 1.115».
Este Centro Directivo acoge como no puede ser de otra forma la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo, haciendo interpretación restrictiva del artículo 1.115
del Código Civil considerando válida la condición suspensiva en que la voluntad del
concedente desprenda de un complejo de motivos e intereses que, actuando sobre ella,
influyan en su determinación, aunque sean confiados a la valoración exclusiva del
interesado (véanse Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado
de 25 de febrero de 1994 y 13 de febrero de 1999).
Como ya señalara la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2018,
en relación con una condición suspensiva consistente en la transmisión de la finca en un
plazo determinado y breve, con determinación de un precio mínimo (como ocurre
también en el supuesto de hecho de este expediente) «[…] no cabe calificar de
puramente potestativa la condición que ahora se analiza, dado que su posible
cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y
voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las
gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo y
por el precio fijados, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en
última instancia de la decisión de un tercero».
Y aunque se rechazó la condición por afectar a un asiento de cancelación (no
pudiendo las cancelaciones someterse a condición suspensiva) se recordaba la
prohibición del artículo 1.115 del Código Civil, conforme al cual «cuando el cumplimiento
de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional
será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá
todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código». Pero se aclaraba que
la propia literalidad de la norma (como acontece también respecto del artículo 1.256 del
mismo Código) y la gravedad de la sanción establecida han dado lugar a una
interpretación restrictiva de la misma y a la habitual distinción entre las condiciones
puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad (pura condición de querer –«si
volam», «si voluero»–), y las simplemente potestativas, en las que han de valorarse otros
intereses e impulsos, de suerte que rara vez se ha apreciado por la jurisprudencia la
existencia de las primeras, inclinada como está a calificar como condición no invalidante
aquella en que la voluntad del deudor dependa de un complejo de motivos e intereses
que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean confiados a la
valoración exclusiva del interesado (vid. las Resoluciones de este Centro Directivo de 28
de febrero de 1994, 15 de febrero de 2002, 22 de julio de 2004, 12 de mayo de 2010 y 6
de julio de 2015).
Por lo tanto, no estaríamos en el ámbito de las denominadas condiciones
«puramente potestativas» que solo dependen de la voluntad del contratante, sino en el
caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también
depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es
encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por
lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de diciembre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2024-940
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Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
