BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 16

Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6662

La Dirección General del Registro y del Notariado coincide con el hilo jurisprudencial
del Tribunal Supremo haciendo restrictiva la interpretación del artículo 1.115 del Código
Civil en relación con el artículo 1.256, decantándose por calificar como condición no
invalidante aquella en que la voluntad del concedente desprenda de un complejo de
motivos e intereses que, actuando sobre ella, influyan en su determinación, aunque sean
confiados a la valoración exclusiva del interesado. En este mismo sentido se toman
como muestra las Resoluciones de la Dirección General del Registro y del Notariado de
fecha 13 de febrero de 1999 y de 25 de febrero de 1994.
La Resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 18 de
mayo de 2018 aborda la validez de una condición que tenía por objeto la mera
transmisión de la finca, negando el carácter de puramente potestativa atendiendo a la
fijación de un plazo para su ejercicio y de un precio para efectuar la transmisión. En lo
que nos ocupa al presente caso, la condición resolutoria pactada depende de dos
hitos: que la misma se ejercite en el plazo pactado y, en mejores condiciones
económicas que las pactadas en el contrato de opción de compra. Tal como señala la
referida Resolución: “[…] no cabe, por tanto, calificar de puramente potestativa la
condición que ahora se analiza, dado que su posible cumplimiento no depende de la
pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si
bien compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para
lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo y por el precio fijados, la
efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la
decisión de un tercero”.
Referente al pacto comisorio.

En el expositivo segundo de la Escritura Pública se recoge sucintamente la
motivación del negocio jurídico: la decisión tomada por el concedente de vender la finca,
la voluntad de los optantes de suscribir una opción de compra sobre la finca a un precio
de venta mutuamente acordado, poniendo en riesgo el importe de una prima
conceptuada como arras y tomando una visión y un riesgo en referencia al mercado
inmobiliario y sus fluctuaciones, el interés del concedente en poder resolver el contrato
durante una parte de la duración del mismo si encontrase un mejor comprador, y en
recibir una parte del precio de ejercicio de manera inmediata. Cabe resaltar que la
vivienda se encuentre totalmente en bruto únicamente con las vigas interiores y la
fachada por lo que el valor de la misma es infinitamente inferior al de mercado. No existe
por tanto ningún elemento objetivo que muestre en el espíritu de la transacción la
existencia de pacto comisorio.
Resulta patente que los optantes arriesgan en la transacción el importe entregado
como prima conceptuada como arras y que no hay obligatoriedad en el ejercicio de la
opción, que depende tanto del nivel general de precio del mercado inmobiliario y del nivel
específico de precio de la Finca en particular que se grava. No existiendo, por tanto,
garantía de que la optante recuperará las cantidades, al estar la prima/arras sujetas a los
riesgos anteriormente indicados, más aún ante una situación de incertidumbre como la
que vivimos actualmente.
Los argumentos aducidos por el registrador carecen de relevancia en el caso que
nos ocupa, ya que resuelven sobre opciones en pago de deuda, y no son supuestos
remotamente semejantes al presente supuesto. El anticipo del precio en calidad de prima
y/o arras surge como parte del acuerdo entre las partes, siendo importante destacar que
esta cantidad no devenga intereses durante la vida del contrato. El concedente dispone
de un plazo de un año para lograr vender la finca por importe superior al pactado entre
las partes en la Escritura Pública y durante ese plazo la cantidad entregada al
concedente no ha devengado ningún tipo de interés a favor de la optante.
Por lo que, en definitiva, difícilmente podemos observar en este escenario los
elementos constitutivos de un préstamo (obligación de devolución del principal y
devengo de intereses durante la vida del préstamo), mucho menos de un pacto
comisorio.

cve: BOE-A-2024-940
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Cuarta.