III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26569)
Resolución de 30 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarreal n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la constancia registral del derecho de ocupación derivado de un arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173236
que no en vano le fue otorgada la administración judicial de la misma, en virtud de la cual
vino percibiendo las rentas a partir del mes de septiembre de 1999.
Pues bien, llegados a este punto, esta Sala se decanta por este último criterio por el
siguiente orden de razones:
En primer lugar, porque es el más acorde con el propio tenor literal de la Ley, desde
el momento en que no cabe duda alguna que entre los adquirentes de vivienda
arrendada están los que lo sean por cualquier título traslativo de la propiedad, entre los
que se encuentra la enajenación forzosa en vía de apremia.
En segundo lugar, porque la tesis que propugna la aplicación analógica del art 13 de
la LAU, quiebra el sistema de fuentes aplicable a los arrendamientos para uso distinto a
vivienda, como es el caso, según lo dispuesto en el artículo 4.3 de la propia LAU, que
rechaza la aplicación supletoria a los mismos del Título II relativo a las viviendas.
En tercer lugar porque la aplicación analógica (art 4.1 del Código Civil) exige como
presupuesto la existencia de una laguna legal que aquí no concurre desde el momento
en que la amplitud de los términos en que aparece redactado el art 29 de la LAU, en
sede de arrendamientos para uso distinto a vivienda, permite incluir en el mismo el
invocado por el actor de adquisición de la misma en procedimiento de ejecución
hipotecaria, tanto más cuanto que la analogía propugnada supone parcelar la norma de
cobertura en cuanto se excluyen los efectos previstos por el legislador expresamente en
la misma (la subrogación del adquirente por el plazo de 5 años) que en este caso
conducirían a dar plena validez al contractualmente pactado de cuatro años.
A todo ello se añade el hecho de que solución análoga a esta última es la adoptada
por el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 21 de julio de 1998 (R] 1998, 6128)
estimando que el artículo 29 de la LAU dispone que el adquirente, por cualquier título, de
una finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
excepto si concurren en aquél los requisitos del artículo 34 de la LH.
Siendo que en este caso el SAREB conocía a la perfección la existencia de un
contrato de arrendamiento y de sus pactos y estipulaciones como mínimo desde la
publicación de las condiciones de la subasta en la que figuraban referidos. Aspecto
relevante a los efectos de la aplicación del artículo 34 de la LH.
Añade la jurisprudencia que la locución enajenación que acoge el artículo 29 de la LAU
comprende no solo los casos de venta, sino también otros negocios de orden traslativo,
por lo que dicha norma legal es aplicable incluso en los supuestos de venta forzosa de
la finca, de modo que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador
(sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento) incluso respecto de
arrendamiento concertados con posterioridad la inscripción de la hipoteca, y aún de los
no inscritos, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de
buena fe del artículo 34 de la LH; tal y como viene a establecerse en resoluciones tales
como la SSAP Huesca, de 22 de octubre de 1997; Asturias de 9 de abril de 2001;
Alicante, de 22 de mayo de 2003; Málaga, de 15 de mayo de 2003; León, de 31 de
diciembre de 2003; o sugerirse de algún modo en la STS de 21 de julio de 1998 (SAP
Salamanca, secc. 1.ª, núm. 183/2028, de 7 de mayo).
Conviene señalar de entrada que el criterio doctrinal mayoritario entiende que el
artículo 29 LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la
propiedad, análogos al de compraventa, esto es, en definitiva, a cualquier negocio que
suponga un acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la
cosa a un tercero, entre los que estaría también la enajenación forzosa, de forma que, la
regla general será la subrogación en el contrato del adquirente durante el plazo pactado
con la única limitación de que éste ostente el carácter de tercero hipotecario (SAP
Barcelona, Secc. 4.ª, núm. 786/2004, de 30 de diciembre).
Tercero. Discrepamos sobre la imposibilidad y el modo de practicar la inscripción
porque el art. 2 de la LH posibilita la inscripción de la subrogación de los contratos de
arrendamiento.
cve: BOE-A-2023-26569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173236
que no en vano le fue otorgada la administración judicial de la misma, en virtud de la cual
vino percibiendo las rentas a partir del mes de septiembre de 1999.
Pues bien, llegados a este punto, esta Sala se decanta por este último criterio por el
siguiente orden de razones:
En primer lugar, porque es el más acorde con el propio tenor literal de la Ley, desde
el momento en que no cabe duda alguna que entre los adquirentes de vivienda
arrendada están los que lo sean por cualquier título traslativo de la propiedad, entre los
que se encuentra la enajenación forzosa en vía de apremia.
En segundo lugar, porque la tesis que propugna la aplicación analógica del art 13 de
la LAU, quiebra el sistema de fuentes aplicable a los arrendamientos para uso distinto a
vivienda, como es el caso, según lo dispuesto en el artículo 4.3 de la propia LAU, que
rechaza la aplicación supletoria a los mismos del Título II relativo a las viviendas.
En tercer lugar porque la aplicación analógica (art 4.1 del Código Civil) exige como
presupuesto la existencia de una laguna legal que aquí no concurre desde el momento
en que la amplitud de los términos en que aparece redactado el art 29 de la LAU, en
sede de arrendamientos para uso distinto a vivienda, permite incluir en el mismo el
invocado por el actor de adquisición de la misma en procedimiento de ejecución
hipotecaria, tanto más cuanto que la analogía propugnada supone parcelar la norma de
cobertura en cuanto se excluyen los efectos previstos por el legislador expresamente en
la misma (la subrogación del adquirente por el plazo de 5 años) que en este caso
conducirían a dar plena validez al contractualmente pactado de cuatro años.
A todo ello se añade el hecho de que solución análoga a esta última es la adoptada
por el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 21 de julio de 1998 (R] 1998, 6128)
estimando que el artículo 29 de la LAU dispone que el adquirente, por cualquier título, de
una finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
excepto si concurren en aquél los requisitos del artículo 34 de la LH.
Siendo que en este caso el SAREB conocía a la perfección la existencia de un
contrato de arrendamiento y de sus pactos y estipulaciones como mínimo desde la
publicación de las condiciones de la subasta en la que figuraban referidos. Aspecto
relevante a los efectos de la aplicación del artículo 34 de la LH.
Añade la jurisprudencia que la locución enajenación que acoge el artículo 29 de la LAU
comprende no solo los casos de venta, sino también otros negocios de orden traslativo,
por lo que dicha norma legal es aplicable incluso en los supuestos de venta forzosa de
la finca, de modo que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador
(sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento) incluso respecto de
arrendamiento concertados con posterioridad la inscripción de la hipoteca, y aún de los
no inscritos, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de
buena fe del artículo 34 de la LH; tal y como viene a establecerse en resoluciones tales
como la SSAP Huesca, de 22 de octubre de 1997; Asturias de 9 de abril de 2001;
Alicante, de 22 de mayo de 2003; Málaga, de 15 de mayo de 2003; León, de 31 de
diciembre de 2003; o sugerirse de algún modo en la STS de 21 de julio de 1998 (SAP
Salamanca, secc. 1.ª, núm. 183/2028, de 7 de mayo).
Conviene señalar de entrada que el criterio doctrinal mayoritario entiende que el
artículo 29 LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la
propiedad, análogos al de compraventa, esto es, en definitiva, a cualquier negocio que
suponga un acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la
cosa a un tercero, entre los que estaría también la enajenación forzosa, de forma que, la
regla general será la subrogación en el contrato del adquirente durante el plazo pactado
con la única limitación de que éste ostente el carácter de tercero hipotecario (SAP
Barcelona, Secc. 4.ª, núm. 786/2004, de 30 de diciembre).
Tercero. Discrepamos sobre la imposibilidad y el modo de practicar la inscripción
porque el art. 2 de la LH posibilita la inscripción de la subrogación de los contratos de
arrendamiento.
cve: BOE-A-2023-26569
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