III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26569)
Resolución de 30 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarreal n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la constancia registral del derecho de ocupación derivado de un arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173235
La polémica doctrinal que inicialmente se dio en relación con el artículo 29 de la LAU
y su aplicación en los procedimientos hipotecarios fue resumida de manera muy gráfica
por la Sentencia de 9 de abril de 2001 de la Sección 6.ª de la AP de Oviedo, dictada en
el recurso 344/2000:
Segundo [sic]. Tiene razón la recurrente cuando argumenta, en contra de lo
invocado en la demanda rectora, ser jurisprudencia consolidada (cfr. SSTS de 23 de
febrero [RJ 1991, 1591] y 6 de mayo de 1991 [RJ 1991, 3566], 23 de junio de 1992
[RJ 1992, 5467], 15 de febrero y 20 de abril de 1995 [RJ 1995, 3485], 9 de mayo de 1996
[RJ 1996, 3784] y 14 de junio de 1997 [RJ 1997, 4658]) la que ha venido declarando que
el arrendamiento no queda sin efecto por la adjudicación hipotecaria de la finca
arrendada, con independencia de que fuera concertado antes o después de la
constitución de la hipoteca, ya que el artículo 131 de la LH sólo se refiere a la
cancelación de cargas o derechos reales, que no tienen nada que ver con el contrato de
arrendamiento, al tratarse este último de un derecho de tipo personal. Ello obviamente
siempre que el contrato de arrendamiento no se presente ya “prima facie” como
inexistente por estar efectuado, en última instancia, en fraude de ley, supuesto que aquí
indiscutidamente no concurre.
Pues bien conociendo el legislador de la vigente LAU, la polémica doctrinal y judicial
suscitada sobre este tema de la subsistencia o no de los arrendamientos tras la
resolución del derecho del arrendador por la enajenación forzosa de la finca arrendada
en un procedimiento de apremio, en el articulo 13 regula tal problemática en sede de
arrendamiento de vivienda, dentro del apartado general de los efectos derivados de la
resolución del derecho del arrendador, sin que el listado de supuestos que dan lugar a tal
resolución del derecho del arrendador sea exhaustiva sino meramente enunciativa, de
ahí que en el mismo han de comprenderse todos los supuestos de desaparición del
patrimonio del arrendador del derecho que posibilitó el arrendamiento y su consiguiente
ingreso en el patrimonio de un tercero.
Si ello es así, y en sede de arrendamiento para uso distinto a vivienda no aparece
expresamente regulada la resolución anticipada del derecho del arrendador sobre la
finca arrendada por enajenación forzosa de la misma en un procedimiento de apremio,
tal omisión ha llevado a la doctrina científica a defender dos posturas con resultados
antitéticos:
A) los que estiman que procede la aplicación analógica de lo previsto en el párrafo
primero del artículo 13, en sede de arrendamiento de vivienda con fundamento en que
una interpretación extensiva del artículo 29 de la propia Ley, reputando incluidos entre
los adquirentes que menciona a los derivados de un procedimiento de apremio, llevaría a
la consecuencia de que tendría una mayor protección que los arrendamientos de
vivienda, en contra de lo argumentado por el propio legislador en el apartado primero del
preámbulo de la ley, limitando el carácter tuitivo a los arrendamientos de vivienda, lo que
lleva a defender a este sector doctrinal en base a una interpretación sistemática de los
artículos 29, 13 y 14 de la LAU, la aplicación del citado párrafo primero del art 13 pero
sin derecho a la permanencia en el arrendamiento durante los 5 primeros años, al no
tener los arrendamientos para uso distinto tiempo mínimo de duración y prórroga
obligatoria como las viviendas, y
B) por el contrario otro sector doctrinal, éste mayoritario, entiende que el art 29 de
la LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la propiedad,
análogos al de compraventa, esto es, en definitiva, a cualquier negocio que suponga un
acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la cosa a un
tercero, entre los que estaría la enajenación forzosa. Consecuencia de ello es que la
regla general para este sector doctrinal será la subrogación en el contrato del adquirente
durante el plazo pactado con la única limitación de que éste ostente el carácter de
tercero hipotecario. Excepción que aquí deviene inaplicable, pues el actor, adquirente de
la finca, conocía la existencia del arrendamiento con anterioridad a su adjudicación, ya
cve: BOE-A-2023-26569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173235
La polémica doctrinal que inicialmente se dio en relación con el artículo 29 de la LAU
y su aplicación en los procedimientos hipotecarios fue resumida de manera muy gráfica
por la Sentencia de 9 de abril de 2001 de la Sección 6.ª de la AP de Oviedo, dictada en
el recurso 344/2000:
Segundo [sic]. Tiene razón la recurrente cuando argumenta, en contra de lo
invocado en la demanda rectora, ser jurisprudencia consolidada (cfr. SSTS de 23 de
febrero [RJ 1991, 1591] y 6 de mayo de 1991 [RJ 1991, 3566], 23 de junio de 1992
[RJ 1992, 5467], 15 de febrero y 20 de abril de 1995 [RJ 1995, 3485], 9 de mayo de 1996
[RJ 1996, 3784] y 14 de junio de 1997 [RJ 1997, 4658]) la que ha venido declarando que
el arrendamiento no queda sin efecto por la adjudicación hipotecaria de la finca
arrendada, con independencia de que fuera concertado antes o después de la
constitución de la hipoteca, ya que el artículo 131 de la LH sólo se refiere a la
cancelación de cargas o derechos reales, que no tienen nada que ver con el contrato de
arrendamiento, al tratarse este último de un derecho de tipo personal. Ello obviamente
siempre que el contrato de arrendamiento no se presente ya “prima facie” como
inexistente por estar efectuado, en última instancia, en fraude de ley, supuesto que aquí
indiscutidamente no concurre.
Pues bien conociendo el legislador de la vigente LAU, la polémica doctrinal y judicial
suscitada sobre este tema de la subsistencia o no de los arrendamientos tras la
resolución del derecho del arrendador por la enajenación forzosa de la finca arrendada
en un procedimiento de apremio, en el articulo 13 regula tal problemática en sede de
arrendamiento de vivienda, dentro del apartado general de los efectos derivados de la
resolución del derecho del arrendador, sin que el listado de supuestos que dan lugar a tal
resolución del derecho del arrendador sea exhaustiva sino meramente enunciativa, de
ahí que en el mismo han de comprenderse todos los supuestos de desaparición del
patrimonio del arrendador del derecho que posibilitó el arrendamiento y su consiguiente
ingreso en el patrimonio de un tercero.
Si ello es así, y en sede de arrendamiento para uso distinto a vivienda no aparece
expresamente regulada la resolución anticipada del derecho del arrendador sobre la
finca arrendada por enajenación forzosa de la misma en un procedimiento de apremio,
tal omisión ha llevado a la doctrina científica a defender dos posturas con resultados
antitéticos:
A) los que estiman que procede la aplicación analógica de lo previsto en el párrafo
primero del artículo 13, en sede de arrendamiento de vivienda con fundamento en que
una interpretación extensiva del artículo 29 de la propia Ley, reputando incluidos entre
los adquirentes que menciona a los derivados de un procedimiento de apremio, llevaría a
la consecuencia de que tendría una mayor protección que los arrendamientos de
vivienda, en contra de lo argumentado por el propio legislador en el apartado primero del
preámbulo de la ley, limitando el carácter tuitivo a los arrendamientos de vivienda, lo que
lleva a defender a este sector doctrinal en base a una interpretación sistemática de los
artículos 29, 13 y 14 de la LAU, la aplicación del citado párrafo primero del art 13 pero
sin derecho a la permanencia en el arrendamiento durante los 5 primeros años, al no
tener los arrendamientos para uso distinto tiempo mínimo de duración y prórroga
obligatoria como las viviendas, y
B) por el contrario otro sector doctrinal, éste mayoritario, entiende que el art 29 de
la LAU ha de aplicarse a todos los supuestos de transmisión inter vivos de la propiedad,
análogos al de compraventa, esto es, en definitiva, a cualquier negocio que suponga un
acto traslativo y de disposición por el que se transmita la titularidad de la cosa a un
tercero, entre los que estaría la enajenación forzosa. Consecuencia de ello es que la
regla general para este sector doctrinal será la subrogación en el contrato del adquirente
durante el plazo pactado con la única limitación de que éste ostente el carácter de
tercero hipotecario. Excepción que aquí deviene inaplicable, pues el actor, adquirente de
la finca, conocía la existencia del arrendamiento con anterioridad a su adjudicación, ya
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Núm. 310
