III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26569)
Resolución de 30 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Villarreal n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la constancia registral del derecho de ocupación derivado de un arrendamiento cancelado en ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173234
A tal efecto (…) Auto de 17 de febrero de 2021, dictado por el Juzgado de Primera
Instancia núm. 1 de Castellón (ejecución hipotecaria 135/2019) cuya parte dispositiva
establece:
“Que la mercantil Inversiones Martínez Espinosa e Hijos, S.L.U., tiene título, como
arrendataria, que le legitima para poseer los inmuebles objeto de ejecución en las
presentes actuaciones. Sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercitar la ejecutante
en el procedimiento que corresponda. Notifíquese a las partes personadas, frente a la
misma no cabe interponer recurso alguno. Así lo acuerda manda y firma D. José Antonio
Orea Martínez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Castellón”.
Y creemos que es importante tener en consideración la concreta literalidad que utiliza
el Auto, al hablar de “título como arrendataria” suponiendo sin duda alguna un derecho
inscribible, amparado por una resolución judicial.
También se dictó Diligencia de ordenación de 29 de abril de 2.022, en la que se
volvía a hacer referencia a que las fincas que se encontraban en arrendamiento:
“Debido a la extensión y complejidad del Decreto de adjudicación de fecha 21/04/22
se procede por economía procesal a su rectificación en resolución aparte con idéntico
contenido en la que se hacen constar los valores correctos de las fincas afectadas, la
denominación de las columnas reseñadas como capital e intereses ordinarios y la
mención de aquellas fincas que se encuentran en arrendamiento”.
Precisamente las fincas registrales 42.630 a la 42.678 (…)
Por tanto, la actual situación posesoria y arrendaticia deriva directamente de ambas
resoluciones judiciales, que son inscribibles de acuerdo con el artículo 3 de la LH:
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad
judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Segundo. Discrepamos de la aplicación del artículo 13 de la LAU e invocamos la
aplicación del artículo 29 porque el arrendamiento es para uso distinto de vivienda (…)
La duración del contrato de arrendamiento es por 25 años y por tanto sigue vigente y
contempla una compensación en especie mediante la rehabilitación por parte de mi
representada de los deterioros que sufría la totalidad de la finca por un importe
de 150.000 euros, para su posterior explotación amortizando así la inversión y obtener
un legítimo margen de beneficio empresarial, alquilándolos posteriormente.
No es cierto lo que dice el SAREB en la instancia de 8 de noviembre de 2022. No se
debería aceptar la solicitud de cancelación del registro del arrendamiento, porque sin
mayor esfuerzo interpretativo, como se observa de la propia literalidad del documento de
arrendamiento y del objeto del contrato, es claro que dicho contrato de alquiler es para
uso distinto de vivienda.
Siendo la regla general del citado artículo 29 la subrogación del adquirente en los
derechos y obligaciones del anterior propietario, es decir, la continuación del contrato en
los términos pactados en su día, y la excepción la resolución del arrendamiento que,
como tal, debe aplicarse siempre con carácter restrictivo.
Añadiendo además que, por tanto, tampoco es necesaria una manifestación expresa
del SAREB prestando su consentimiento con la firma de un nuevo documento para
subrogarse, sino que dicha subrogación opera automáticamente por ministerio de la ley,
sin necesidad de formalidad adicional alguna.
La aplicación de dicho precepto al supuesto de una adjudicación de la finca en
proceso de ejecución hipotecaria es unánime en la jurisprudencia (SAP Salamanca,
Secc. 1.ª, núm. 183/2028, de 7 de mayo; SAP Huesca, de 22 de octubre de 1997; SAP de
Asturias, de 9 de abril de 2001, SAP Alicante, de 22 de mayo de 203; SAP Málaga, de 15
de mayo de 2003; SAP León, de 31 de diciembre de 2003; STS de 21 de julio de 1998).
cve: BOE-A-2023-26569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173234
A tal efecto (…) Auto de 17 de febrero de 2021, dictado por el Juzgado de Primera
Instancia núm. 1 de Castellón (ejecución hipotecaria 135/2019) cuya parte dispositiva
establece:
“Que la mercantil Inversiones Martínez Espinosa e Hijos, S.L.U., tiene título, como
arrendataria, que le legitima para poseer los inmuebles objeto de ejecución en las
presentes actuaciones. Sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercitar la ejecutante
en el procedimiento que corresponda. Notifíquese a las partes personadas, frente a la
misma no cabe interponer recurso alguno. Así lo acuerda manda y firma D. José Antonio
Orea Martínez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Castellón”.
Y creemos que es importante tener en consideración la concreta literalidad que utiliza
el Auto, al hablar de “título como arrendataria” suponiendo sin duda alguna un derecho
inscribible, amparado por una resolución judicial.
También se dictó Diligencia de ordenación de 29 de abril de 2.022, en la que se
volvía a hacer referencia a que las fincas que se encontraban en arrendamiento:
“Debido a la extensión y complejidad del Decreto de adjudicación de fecha 21/04/22
se procede por economía procesal a su rectificación en resolución aparte con idéntico
contenido en la que se hacen constar los valores correctos de las fincas afectadas, la
denominación de las columnas reseñadas como capital e intereses ordinarios y la
mención de aquellas fincas que se encuentran en arrendamiento”.
Precisamente las fincas registrales 42.630 a la 42.678 (…)
Por tanto, la actual situación posesoria y arrendaticia deriva directamente de ambas
resoluciones judiciales, que son inscribibles de acuerdo con el artículo 3 de la LH:
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar
consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad
judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Segundo. Discrepamos de la aplicación del artículo 13 de la LAU e invocamos la
aplicación del artículo 29 porque el arrendamiento es para uso distinto de vivienda (…)
La duración del contrato de arrendamiento es por 25 años y por tanto sigue vigente y
contempla una compensación en especie mediante la rehabilitación por parte de mi
representada de los deterioros que sufría la totalidad de la finca por un importe
de 150.000 euros, para su posterior explotación amortizando así la inversión y obtener
un legítimo margen de beneficio empresarial, alquilándolos posteriormente.
No es cierto lo que dice el SAREB en la instancia de 8 de noviembre de 2022. No se
debería aceptar la solicitud de cancelación del registro del arrendamiento, porque sin
mayor esfuerzo interpretativo, como se observa de la propia literalidad del documento de
arrendamiento y del objeto del contrato, es claro que dicho contrato de alquiler es para
uso distinto de vivienda.
Siendo la regla general del citado artículo 29 la subrogación del adquirente en los
derechos y obligaciones del anterior propietario, es decir, la continuación del contrato en
los términos pactados en su día, y la excepción la resolución del arrendamiento que,
como tal, debe aplicarse siempre con carácter restrictivo.
Añadiendo además que, por tanto, tampoco es necesaria una manifestación expresa
del SAREB prestando su consentimiento con la firma de un nuevo documento para
subrogarse, sino que dicha subrogación opera automáticamente por ministerio de la ley,
sin necesidad de formalidad adicional alguna.
La aplicación de dicho precepto al supuesto de una adjudicación de la finca en
proceso de ejecución hipotecaria es unánime en la jurisprudencia (SAP Salamanca,
Secc. 1.ª, núm. 183/2028, de 7 de mayo; SAP Huesca, de 22 de octubre de 1997; SAP de
Asturias, de 9 de abril de 2001, SAP Alicante, de 22 de mayo de 203; SAP Málaga, de 15
de mayo de 2003; SAP León, de 31 de diciembre de 2003; STS de 21 de julio de 1998).
cve: BOE-A-2023-26569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
