BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 173228

contra quien se dirige la acción», y consideró «la falta de identificación del terreno
reivindicado, aludiéndose a la necesidad de practicar un deslinde para precisar los
límites de las propiedades en cuestión».
En este punto no podemos olvidar la presunción derivada del principio de
legitimación registral que consagra el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual
«a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los
inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria
frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos
del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala
de lo Contencioso-administrativo, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: «Frente
a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las
vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen
limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda
cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en
exclusiva a la jurisdicción civil, debiendo calificarse de tal aquélla en que existe una
indeterminación de límites entre la vía pecuaria y los terrenos colindantes de dominio privado
inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y amparado en su fuerza legitimadora, tal y
como ocurre en el supuesto de autos en el cual la esencia del problema planteado consiste
en decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o
pertenece a la propiedad del mismo y de ello excede de la competencia de la Administración
y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles
pertinentes ante los jueces ordinarios, siendo por tanto procedente la confirmación de la
sentencia apelada que así lo declara y a cuya fundamentación jurídica cabe añadir que entre
la presunción de la legalidad que protege los actos administrativos y la legitimación derivada
del Registro de la Propiedad debe, en el caso contemplado, concederse preferencia a esta
última puesto que la indeterminación en los límites de ambas propiedades colindantes es
únicamente imputable a la Administración al haber dejado de practicar las operaciones de
deslinde y amojonamiento posteriores a la clasificación de la vía pecuaria que le impone las
normas legales y reglamentarias citadas».
6. No obstante lo anterior, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no
se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al
dominio público no inscrito, incluso al no deslindado formalmente (pues el deslinde tiene un
valor declarativo y no constitutivo: vid. Resolución de 23 de enero de 2014, fundamento de
Derecho séptimo), pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el
que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo y vinculante a la práctica de la inscripción, diversas
leyes especiales sujetan la inmatriculación de las fincas a la emisión de un informe previo
favorable, así sucede en el caso de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras,
artículo 30.7, en el caso de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, artículo 22, y en
el caso de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, artículo 15.
Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma
de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria,
prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o
de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera
dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.
Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley
Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto,
sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones
concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y 205, si bien
contemplando la emisión de informe previo únicamente para el supuesto de inmatriculación
regulado por este último artículo, por lo que no es de aplicación en este caso.

cve: BOE-A-2023-26568
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Núm. 310