III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26562)
Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de la propiedad horizontal, con nueva configuración de los elementos independientes que la componían, de la que formaban parte varias fincas hipotecadas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173180
3. Atendiendo a los principios expuestos, señala la indicada Resolución de 16 de
febrero de 2016, que no puede mantenerse como defecto la falta de consentimiento del
acreedor, en los casos de división o agrupación de fincas hipotecadas.
Efectivamente, el gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación
o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues
únicamente –cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los
bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la
obligación para cuya seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción
ejecutiva a través de los procedimientos previstos en la Ley.
Por otra parte este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el
acceso registral de pactos hipotecarios que implican restricciones a la libre disposición y
gravamen de los inmuebles hipotecados, manteniendo que los artículos 27 y 107.3.º de
la Ley Hipotecaria, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o
hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente
para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad
dispositiva, en línea con la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2009 y de las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de octubre y 4 de
noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 28 de abril
de 2015.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
Reglamento Hipotecario–, las cuales se encuentran basadas en la subsistencia
inalterada de las cargas existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación
de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40
de la Ley Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio
de admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran
derivarse con posterioridad, singularmente en caso de ejecución y que habrían de
resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
4. Esta doctrina de la subsistencia inalterada de las hipotecas existentes, respectos
de las nuevas fincas nacidas como consecuencia de las modificación hipotecarias de las
fincas gravadas, tiene como premisa que después de esas operaciones jurídicas pueda
establecerse una correspondencia física entre las antiguas fincas originarias hipotecadas
y las nuevas fincas o partes de fincas en que cada una de aquellas se ha dividido y/o se
han agrupado, o, en este supuesto, respecto de las fincas resultantes de la
reorganización de la propiedad horizontal.
Si tal correspondencia no pudiera establecerse, indudablemente sí sería necesario el
consentimiento del acreedor hipotecario, la redistribución paralela de la responsabilidad
hipotecaria respecto de las nuevas fincas de la división horizontal y la tasación de esas
nuevas fincas; por lo que procede examinar si en el supuesto del presente expediente es
posible establecer esa correspondencia.
En el supuesto objeto de este expediente, pueden establecerse los siguientes hechos,
aplicando la anteriormente expuesta doctrina del arrastre de cargas en los supuestos de
división y/o agrupación de fincas gravadas a la modificación jurídica operada.
La primitiva finca independiente número 1, que se encontraba libre de cargas, se ha
dividido en dos porciones, una que pasa a ser un vestíbulo común, y otra que pasa a
formar parte de la nueva finca independiente número 1.
La primitiva finca independiente número 2, que se encontraba hipotecada, se ha dividido en
dos porciones, una que pasa a formar parte de la nueva finca independiente 2, y otra que pasa
a formar parte de la nueva finca independiente número 3.
La primitiva finca independiente número 3, que se encontraba hipotecada, se ha dividido
en tres porciones, cada una de las cuales pasan a formar parte, respectivamente, de las
nuevas fincas independientes número 1, 2 y 3, a las que se agrupan.
cve: BOE-A-2023-26562
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173180
3. Atendiendo a los principios expuestos, señala la indicada Resolución de 16 de
febrero de 2016, que no puede mantenerse como defecto la falta de consentimiento del
acreedor, en los casos de división o agrupación de fincas hipotecadas.
Efectivamente, el gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación
o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues
únicamente –cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los
bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la
obligación para cuya seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción
ejecutiva a través de los procedimientos previstos en la Ley.
Por otra parte este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el
acceso registral de pactos hipotecarios que implican restricciones a la libre disposición y
gravamen de los inmuebles hipotecados, manteniendo que los artículos 27 y 107.3.º de
la Ley Hipotecaria, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o
hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente
para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad
dispositiva, en línea con la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2009 y de las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de octubre y 4 de
noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 28 de abril
de 2015.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
Reglamento Hipotecario–, las cuales se encuentran basadas en la subsistencia
inalterada de las cargas existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación
de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40
de la Ley Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio
de admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran
derivarse con posterioridad, singularmente en caso de ejecución y que habrían de
resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.
4. Esta doctrina de la subsistencia inalterada de las hipotecas existentes, respectos
de las nuevas fincas nacidas como consecuencia de las modificación hipotecarias de las
fincas gravadas, tiene como premisa que después de esas operaciones jurídicas pueda
establecerse una correspondencia física entre las antiguas fincas originarias hipotecadas
y las nuevas fincas o partes de fincas en que cada una de aquellas se ha dividido y/o se
han agrupado, o, en este supuesto, respecto de las fincas resultantes de la
reorganización de la propiedad horizontal.
Si tal correspondencia no pudiera establecerse, indudablemente sí sería necesario el
consentimiento del acreedor hipotecario, la redistribución paralela de la responsabilidad
hipotecaria respecto de las nuevas fincas de la división horizontal y la tasación de esas
nuevas fincas; por lo que procede examinar si en el supuesto del presente expediente es
posible establecer esa correspondencia.
En el supuesto objeto de este expediente, pueden establecerse los siguientes hechos,
aplicando la anteriormente expuesta doctrina del arrastre de cargas en los supuestos de
división y/o agrupación de fincas gravadas a la modificación jurídica operada.
La primitiva finca independiente número 1, que se encontraba libre de cargas, se ha
dividido en dos porciones, una que pasa a ser un vestíbulo común, y otra que pasa a
formar parte de la nueva finca independiente número 1.
La primitiva finca independiente número 2, que se encontraba hipotecada, se ha dividido en
dos porciones, una que pasa a formar parte de la nueva finca independiente 2, y otra que pasa
a formar parte de la nueva finca independiente número 3.
La primitiva finca independiente número 3, que se encontraba hipotecada, se ha dividido
en tres porciones, cada una de las cuales pasan a formar parte, respectivamente, de las
nuevas fincas independientes número 1, 2 y 3, a las que se agrupan.
cve: BOE-A-2023-26562
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