III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26562)
Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de la propiedad horizontal, con nueva configuración de los elementos independientes que la componían, de la que formaban parte varias fincas hipotecadas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173179
de ellos con parte de la planta baja –cada uno en parte del antiguo elemento 2– y parte
de la planta alta –cada uno en parte del antiguo elemento 3–.
El registrador de la Propiedad considera que para inscribir esa operación es
necesario el consentimiento del acreedor hipotecario y, además, que se proceda a la
modificación de la hipoteca y se haga una redistribución de la misma indicando de que
cantidad va a responder cada nueva finca de la propiedad horizontal, y, asimismo, que se
aporte una nueva tasación de cada una de esas nuevas fincas si en su día se quiere
ejecutar la hipoteca por el procedimiento de ejecución especial de la hipoteca regulado
en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El recurrente afirma que tal consentimiento no es necesario en aplicación conjunta de
la normativa hipotecaria y de la doctrina de esta Dirección General acerca del arrastre de
cargas en los supuestos de división y segregación de fincas y/o de agrupación y
agregación de fincas.
2. Como ya dijera la Resolución de 16 de febrero de 2016, la extensión objetiva de
la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial –Sentencia
del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990–.
Precisamente el concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede
experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al
tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución.
Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho
real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino
también física.
Así, este Centro Directivo ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias ocasiones
y de formular, por tanto, una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario.
De esa doctrina cabe destacar resumidamente lo siguiente:
Primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división
o segregación realizada en la finca original hipotecada, la subsistencia de la hipoteca en
su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la
obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria), es
decir, sin necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas divididas
o segregadas, generándose lo que la doctrina a denominado hipoteca solidaria.
Segundo, que agrupada una finca hipotecada a otra finca, supuesto al que se debe
asimilar la agregación, se encuentre esta última finca hipotecada o libre de cargas, la
hipoteca o respectivas hipotecas continúan gravando sin alteración la finca o fincas
originariamente hipotecadas, sin que las mismas se extienda naturalmente a las demás
fincas agrupadas o agregadas (artículo 110 de la Ley Hipotecaria); pero sin perjuicio de
la posibilidad de pactar al constituir la hipoteca la extensión objetiva de la misma a las
agregaciones o agrupaciones voluntarias. Como consecuencia de ello, a falta de dicho
pacto de extensión, en caso de ejecución de la finca hipotecada que se agrupó, el efecto
de su enajenación forzosa será la desagrupación de la misma.
Tercero, que es principio básico de nuestro sistema registral, que la división de finca
hipotecada o su agrupación no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si
bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes
responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución
de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley
Hipotecaria).
Y, cuarto, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio
del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza
jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho
en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–,
aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
cve: BOE-A-2023-26562
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
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de ellos con parte de la planta baja –cada uno en parte del antiguo elemento 2– y parte
de la planta alta –cada uno en parte del antiguo elemento 3–.
El registrador de la Propiedad considera que para inscribir esa operación es
necesario el consentimiento del acreedor hipotecario y, además, que se proceda a la
modificación de la hipoteca y se haga una redistribución de la misma indicando de que
cantidad va a responder cada nueva finca de la propiedad horizontal, y, asimismo, que se
aporte una nueva tasación de cada una de esas nuevas fincas si en su día se quiere
ejecutar la hipoteca por el procedimiento de ejecución especial de la hipoteca regulado
en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El recurrente afirma que tal consentimiento no es necesario en aplicación conjunta de
la normativa hipotecaria y de la doctrina de esta Dirección General acerca del arrastre de
cargas en los supuestos de división y segregación de fincas y/o de agrupación y
agregación de fincas.
2. Como ya dijera la Resolución de 16 de febrero de 2016, la extensión objetiva de
la hipoteca es de una gran trascendencia económica para el crédito territorial –Sentencia
del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990–.
Precisamente el concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede
experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se verá al
tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su constitución.
Es también una manifestación más del principio de especialidad o determinación del derecho
real, en este caso afectante a la finca hipotecada como entidad no solamente registral, sino
también física.
Así, este Centro Directivo ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias ocasiones
y de formular, por tanto, una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario.
De esa doctrina cabe destacar resumidamente lo siguiente:
Primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división
o segregación realizada en la finca original hipotecada, la subsistencia de la hipoteca en
su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la
obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria), es
decir, sin necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas divididas
o segregadas, generándose lo que la doctrina a denominado hipoteca solidaria.
Segundo, que agrupada una finca hipotecada a otra finca, supuesto al que se debe
asimilar la agregación, se encuentre esta última finca hipotecada o libre de cargas, la
hipoteca o respectivas hipotecas continúan gravando sin alteración la finca o fincas
originariamente hipotecadas, sin que las mismas se extienda naturalmente a las demás
fincas agrupadas o agregadas (artículo 110 de la Ley Hipotecaria); pero sin perjuicio de
la posibilidad de pactar al constituir la hipoteca la extensión objetiva de la misma a las
agregaciones o agrupaciones voluntarias. Como consecuencia de ello, a falta de dicho
pacto de extensión, en caso de ejecución de la finca hipotecada que se agrupó, el efecto
de su enajenación forzosa será la desagrupación de la misma.
Tercero, que es principio básico de nuestro sistema registral, que la división de finca
hipotecada o su agrupación no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si
bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes
responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución
de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley
Hipotecaria).
Y, cuarto, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio
del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza
jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho
en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–,
aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
cve: BOE-A-2023-26562
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