III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26562)
Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de la propiedad horizontal, con nueva configuración de los elementos independientes que la componían, de la que formaban parte varias fincas hipotecadas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173177
sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario
dé su consentimiento.
La registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable
de que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el
banco para autorizar las operaciones.
2. La extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica
para el crédito territorial –Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990–.
Precisamente el concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede
experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se
verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su
constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o
determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como
entidad no solamente registral, sino también física.
Este Centro Directivo ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias ocasiones y de
formular, por tanto, una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario (vid. ‘Vistos’).
De esa doctrina cabe destacar resumidamente lo siguiente: primero, que el principio
de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la
finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas
resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código
Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que
la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si
bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes
responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución
de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley
Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste
el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza
jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho
en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–,
aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
3. Atendiendo a los principios expuestos, no puede mantenerse el defecto
planteado en el presente expediente.
El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a
las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr.
artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de
los procedimientos previstos en la Ley.
Por otra parte este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el
acceso registral de pactos hipotecarios que implican restricciones a la libre disposición y
gravamen de los inmuebles hipotecados, manteniendo que los artículos 27 y 107.3.º de
la Ley Hipotecaria, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o
hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente
para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad
dispositiva, en línea con la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2009 y de las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de octubre y 4 de
noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 28 de abril
de 2015.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
cve: BOE-A-2023-26562
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173177
sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario
dé su consentimiento.
La registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable
de que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el
banco para autorizar las operaciones.
2. La extensión objetiva de la hipoteca es de una gran trascendencia económica
para el crédito territorial –Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1990–.
Precisamente el concepto de extensión comporta situación dinámica, que puede
experimentar modificaciones durante la vigencia de la garantía, y cuyo estado final se
verá al tiempo de la ejecución, pero que es necesario determinar en el momento de su
constitución. Es también una manifestación más del principio de especialidad o
determinación del derecho real, en este caso afectante a la finca hipotecada como
entidad no solamente registral, sino también física.
Este Centro Directivo ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias ocasiones y de
formular, por tanto, una doctrina, sobre la inscripción de actos que puedan alterar el
elemento objetivo de la garantía hipotecaria y a su vez en qué casos es o no necesaria la
intervención del acreedor hipotecario (vid. ‘Vistos’).
De esa doctrina cabe destacar resumidamente lo siguiente: primero, que el principio
de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la
finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas
resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código
Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que
la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si
bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes
responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución
de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley
Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste
el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza
jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho
en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–,
aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen
de propiedad se ajustarán a su normativa específica.
3. Atendiendo a los principios expuestos, no puede mantenerse el defecto
planteado en el presente expediente.
El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a
las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr.
artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de
los procedimientos previstos en la Ley.
Por otra parte este Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el
acceso registral de pactos hipotecarios que implican restricciones a la libre disposición y
gravamen de los inmuebles hipotecados, manteniendo que los artículos 27 y 107.3.º de
la Ley Hipotecaria, al vedar el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer o
hipotecar constituidas en actos y contratos onerosos, constituyen fundamento suficiente
para denegar el acceso al Registro de estas cláusulas limitativas de la facultad
dispositiva, en línea con la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de
diciembre de 2009 y de las Resoluciones de este Centro Directivo de 1 de octubre y 4 de
noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011 y 28 de abril
de 2015.
La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se
articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su
indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de
divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del
cve: BOE-A-2023-26562
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
