III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2023-26564)
Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cazorla, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de la georreferenciación de la finca agrupada, una vez tramitado el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.
11 páginas totales
Página
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173195
4. Respecto a la inscripción de la georreferenciación, procede reiterar aquí la
doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de
representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril y 20
de junio de 2022, o 7 de julio de 2023, que pasamos a analizar.
Respecto del primero de los puntos de la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de la georreferenciación de una finca, reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 25 de julio de 2023:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
En el presente caso, la georreferenciación catastral presentada solapa parcialmente
con la georreferenciación no inscrita correspondiente de la finca colindante por el lindero
fondo, que se presenta por el colindante titular registral que presenta la alegación. Del
análisis de la documentación resulta no que existe una duda en cuanto al trazado de
dicho lindero, que puede determinar la diferencia superficial superior al 10 % de la cabida
inscrita, pues la superficie inscrita es de 140,65 metros cuadrados y la que se pretende
inscribir es de 697 metros cuadrados, sino que lo que hay son discrepancias en cuanto a
la geometría de las fincas sobre el terreno, discutiéndose la propiedad respecto de una
franja de terreno de 556,35 metros cuadrados, cuya titularidad no se acredita
fehacientemente por ninguna de las partes.
Respecto del segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 6 de julio de 2023, conforme al cual:
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro».
En el presente caso, el registrador ha tenido a su disposición la georreferenciación
catastral aportada por el promotor del expediente, los planos técnicos aportados por el
colindante alegante y ha podido comprobar en su aplicación homologada la adecuación
de la parcela catastral a la ortofoto. Sin embargo, esa clara realidad física no se
corresponde con las imprecisas descripciones de todas las fincas registrales implicadas,
como se desprende del contenido de las alegaciones y del escrito de interposición del
expediente. En conclusión, sobre una aparentemente clara realidad física, la realidad
jurídica que se desprende del contenido del Registro y de la documentación aportada no
parece corresponderse con la realidad física.
Respecto del tercero de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 29 de marzo de 2023, como la de conforme al cual:
«c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma».
En el presente caso, la imprecisión deriva de la descripción literaria de las fincas
registrales de Cazorla 4.817, 6.398 y 3.582, en la que existiendo coincidencia relativa en
la identificación de los linderos, no hay acuerdo sobre la configuración física de las
fincas. Y ello es así porque el alegante aporta un informe técnico en el que parte de su
finca, coincide parcialmente sobre parte de la georreferenciación aportada al expediente.
cve: BOE-A-2023-26564
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
Jueves 28 de diciembre de 2023
Sec. III. Pág. 173195
4. Respecto a la inscripción de la georreferenciación, procede reiterar aquí la
doctrina de este Centro Directivo, relativa a los requisitos para la inscripción de
representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en las Resoluciones de 5 de abril y 20
de junio de 2022, o 7 de julio de 2023, que pasamos a analizar.
Respecto del primero de los puntos de la doctrina de esta Dirección General sobre la
inscripción de la georreferenciación de una finca, reiterado por la Resolución de esta
Dirección General de 25 de julio de 2023:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria)».
En el presente caso, la georreferenciación catastral presentada solapa parcialmente
con la georreferenciación no inscrita correspondiente de la finca colindante por el lindero
fondo, que se presenta por el colindante titular registral que presenta la alegación. Del
análisis de la documentación resulta no que existe una duda en cuanto al trazado de
dicho lindero, que puede determinar la diferencia superficial superior al 10 % de la cabida
inscrita, pues la superficie inscrita es de 140,65 metros cuadrados y la que se pretende
inscribir es de 697 metros cuadrados, sino que lo que hay son discrepancias en cuanto a
la geometría de las fincas sobre el terreno, discutiéndose la propiedad respecto de una
franja de terreno de 556,35 metros cuadrados, cuya titularidad no se acredita
fehacientemente por ninguna de las partes.
Respecto del segundo de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 6 de julio de 2023, conforme al cual:
«b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características
topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a
la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta
Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral,
actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro».
En el presente caso, el registrador ha tenido a su disposición la georreferenciación
catastral aportada por el promotor del expediente, los planos técnicos aportados por el
colindante alegante y ha podido comprobar en su aplicación homologada la adecuación
de la parcela catastral a la ortofoto. Sin embargo, esa clara realidad física no se
corresponde con las imprecisas descripciones de todas las fincas registrales implicadas,
como se desprende del contenido de las alegaciones y del escrito de interposición del
expediente. En conclusión, sobre una aparentemente clara realidad física, la realidad
jurídica que se desprende del contenido del Registro y de la documentación aportada no
parece corresponderse con la realidad física.
Respecto del tercero de los puntos, reiterado por la Resolución de esta Dirección
General de 29 de marzo de 2023, como la de conforme al cual:
«c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el
acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a
una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la
hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma».
En el presente caso, la imprecisión deriva de la descripción literaria de las fincas
registrales de Cazorla 4.817, 6.398 y 3.582, en la que existiendo coincidencia relativa en
la identificación de los linderos, no hay acuerdo sobre la configuración física de las
fincas. Y ello es así porque el alegante aporta un informe técnico en el que parte de su
finca, coincide parcialmente sobre parte de la georreferenciación aportada al expediente.
cve: BOE-A-2023-26564
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 310
