BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 172350

Pero en el presente expediente el comunero ha concretado su cuota sobre una casa,
excluyendo su uso por los demás. Además, todo copropietario puede obligar a los
partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común,
conforme al artículo 395, requiriéndose el concurso de todos los partícipes para realizar
actos de alteración en la cosa o derecho común, aunque resulten ventajas para todos.
En el presente caso, en la parcela cuya descripción se pretende incluir en la
descripción de la finca registral 23.762, en la realidad física tiene construida una casa
cuya existencia no consta en el Registro. También la tienen las otras dos parcelas que
integran la finca registral.
Por tanto, la inclusión de esa parcela 297 en la finca registral 23.762 de Cullera
requeriría al menos del concurso de los otros comuneros.
13. Ello nos lleva a concluir que, sobre la finca registral, parece que se ha
procedido a una división de hecho, constituyendo tres parcelas catastrales, que
representan físicamente la cuota ideal de cada comunero.
Ello es posible hacerlo en el Catastro, pues el hecho de aparecer en la realidad física
una casa revela una capacidad económica que debe ser objeto de tributación. Por ello, la
Dirección General de Catastro puede actuar incluso de oficio, pues es esencial a la
institución como la catastral que el inventario de bienes esté permanentemente
actualizado, sin que se planteen cuestiones de legalidad.
Sin embargo, esa situación física no puede acceder al Registro de la Propiedad,
donde si hay control de legalidad, sin acreditar el cumplimiento de los requisitos
impuestos por la legislación sustantiva y la registral.
En este sentido, toda división o formación de finca nueva e independiente requiere
licencia administrativa, conforme al artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, y la normativa sectorial específica de la Comunidad Autónoma de
Valencia constituido por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de
aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y
paisaje.
El artículo 26.2 del texto refundido de la Ley del Suelo 7/2015, de 30 de octubre
dispone: «La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes
sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la
legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística». Pero, no solo requiere
licencia la formación de nuevas fincas, puesto que continúa disponiendo el precepto
citado: «Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de
participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de
porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización
exclusiva».
Dicho párrafo es perfectamente aplicable al presente caso, puesto que teniendo cada
parcela catastral su casa independiente, el acceso de dicha situación física al Registro
requiere el otorgamiento de la preceptiva licencia, la declaración de obra nueva y la
división horizontal del conjunto de las tres casas, (cfr. artículo 26.4 del texto refundido de
la Ley de Suelo).
Por ello, continúa disponiendo el artículo 26.2: «En la autorización de escrituras de
segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación
documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté
sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea
aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para
practicar la correspondiente inscripción».
Por su parte el artículo 249 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio del Consell
de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y
paisaje, de la Comunidad Valenciana en su número 1 exige licencia para una división o
segregación de terreno en suelo no urbanizable o urbanizable, cualquiera que sea su
finalidad, prohibiendo, en su número 2, actos de división o segregación de fincas o

cve: BOE-A-2023-26416
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Núm. 309