BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 172347

autónomas, cada una con su propia naturaleza. Esta dicotomía no se considera como
una anomalía del sistema, sino como una riqueza del mismo, fruto de la especialización
de ambas instituciones en diferentes aspectos del territorio, al que contemplan desde
punto de vistas distinto.
El Catastro como institución administrativa que es, atiende a la realidad física de las
fincas, como reveladora de una capacidad económica, mientras que el Registro de la
Propiedad, en cuanto institución jurídica, si bien atiende a la misma realidad física, lo
hace poniendo el acento en la persona de un propietario, o en un titular de un derecho
real. Por ello, como declaró la Resolución de 14 de marzo de 2023, ambas instituciones
operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil
Patrimonial en el caso del Registro, por lo que en definitiva ambos están sujetos a
principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del
Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento que trata de
controlar la legalidad y conseguir la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, actuando a
instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que
requiere la presentación del título en el Registro y la petición de inscripción, cuya
redacción, en su caso, realizará el registrador en la forma determinada por la Ley, sin
que la misma quede al arbitrio de los particulares y a la que se aplicarán los principios
hipotecarios, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por
delegación del Estado, los cuales no se aplican a los actos administrativos que se den de
alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11
de mayo de 2023.
10. Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades
de trabajo, la parcela catastral y la finca registral. La parcela catastral, basada en la
apariencia física, y la finca registral, que es aquella finca material, a la que dota de
unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se
inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre ella. Por ello, no
siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una finca registral, con
su código registral único esté integrada por varias parcelas catastrales, cada una con su
propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela catastral esté integrada por
varias fincas registrales.
11. Determinada esta circunstancia, procede analizar si se cumplen o no se
cumplen, como entiende la registradora, los requisitos del artículo 45 del texto refundido
de la Ley de Catastro Inmobiliario, el cual dispone: «A efectos de lo dispuesto en este
título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca
en los siguientes casos: a) Siempre que los datos de situación, denominación y
superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del
Registro de la Propiedad. b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean
superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la
identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio
en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse,
salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».
Respecto de los datos de situación, denominación, debemos partir de la constancia
de la referencia catastral de las parcelas 84 y 296 del polígono 31 en el Registro, por lo
que siendo la 297 del polígono 31, colindante por el este con la 296 del polígono 31,
debe entenderse cumplido este requisito, pues las tres parcelas catastrales se ubican en
la partida M. B., tanto en el Registro como en el Catastro. Por otro lado, una
circunstancia evidente que determina que el juicio de correspondencia ha de ser positivo
es el hecho de que la referencia catastral que figura inscrita en la inscripción sexta de la
finca 23.762 del término municipal de Cullera es la 9536436YJ3393N0001SJ. Dicha
referencia catastral es la que identifica la parcela 297 del polígono 31. Por tanto, el juicio
de correspondencia ya existe en la inscripción sexta, puesto que se dice que la finca se
corresponde con las parcelas 84 y 296, inscribiéndose la referencia catastral de la
parcela 297.

cve: BOE-A-2023-26416
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Núm. 309