BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 172334

determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho
de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del
registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca
«está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del
artículo 1 de la Ley hipotecaria.
Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno,
cabe citar los siguientes:
a) en primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el
llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no
podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo
confirma también de modo más específico aún el artículo 199 de la Ley Hipotecaria
ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la
finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
b) en segundo lugar, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el
llamado principio de tracto sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos
reales» (y entre ellos, la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su
objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
c) en tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la
ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que
ha quedado incorporada al folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por
ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el
asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio
de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo. Tal presunción opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria,
conforme al cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular
inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública,
pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe» –la concreta finca cuya ubicación y
delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita– «durante el tiempo de
vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la ley, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.

cve: BOE-A-2023-26415
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Núm. 309