BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167522

de la Ley 24/2001. Probablemente habría llegado a un resultado distinto si hubiera
debido aplicar la redacción que dio al apartado segundo de dicho artículo la Ley 24/2005,
hoy en vigor, en virtud del cual: “2. La reseña por el notario de los datos identificativos del
documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas
harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad
del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa
del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el
contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba
o acompañe el documento del que nace la representación.” Como este párrafo no es de
aplicación supuesto de hecho al que se refiere la sentencia, la misma no hace ninguna
referencia a su congruencia, palabra introducida en la segunda redacción del artículo.
Por eso la sentencia citada no puede servir de apoyo a la calificación registral. Además,
el juicio de suficiencia de facultades objeto de esta sentencia no es tan concreto como el
de este recurso ya que en aquél se decía que el apoderado estaba “facultado para
adquirir toda clase de bienes inmuebles pudiendo en tal sentido -sic- con las condiciones
que estime pertinentes. Yo, el Notario, doy fe de que a mi juicio las facultades
representativas acreditadas a mí, el Notario, san suficientes para el otorgamiento del
negocio jurídico contenido en esta escritura”. En el juicio de suficiencia de este recurso,
las facultades representativas se consideran bastantes “para otorgar la presente
escritura de compraventa”, con lo que se califica el negocio jurídico y se aclara que es el
de “la presente escritura”. La compraventa de una cuota indivisa no deja de ser una
compraventa y es la de “la presente escritura”. Es la fórmula admitida por la Dirección
General y que no resulta cuestionada por las Sentencias del Tribunal Supremo en sus.
sentencias números 645/2011 de 23 de septiembre, 643/2018, de 20 de noviembre,
661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021 de 1 de junio.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de Mayo de 2.009
ciertamente mantiene el criterio de que “el Notario debe manifestar el fundamento del
cual se deriva su juicio o conclusión”, pero esta exigencia no figura en el artículo 98 de la
Ley 2412001 que, además, delimita claramente cuál es la función calificadora del
registrador en cuanto al juicio de suficiencia de las facultades representativas efectuado
por el notario. En ningún caso podría prevalecer sobre la jurisprudencia del Tribunal
Supremo expresada en sus sentencias números 645/2011, de 23 de 64312016, de 20 de
noviembre, 661/2018, de 22 de noviembre, y 378/2021 y de 1 de junio, antes citadas.
El registrador, al referirse a la STC 207/3999 de 11 de noviembre, anterior a la
Ley 24/2001 viene a considerar que los preceptos de Ley Hipotecaria son inmutables y
que no pueden ser modificados por una norma posterior con rango suficiente. Priva de
eficacia a la Ley 24/2001 respecto artículo de la Ley Hipotecaria.
El juicio de suficiencia calificado cumple el criterio de STS 643/2018 de 20 de
Noviembre pues “se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión
necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el
negocio de que se trata y referido al mismo suficiencia o insuficiencia de las facultades
representativas”. Cuando el notario ha juzgado suficientes las facultades representativas
para “esta” escritura de compraventa se entiende perfectamente las ha juzgado en
relación con la misma en toda su extensión y con todos pactos o peculiaridades que
existan en la misma. Si el registrador pretende que se le exprese que se ha tenido en
cuenta la proindivisión a cualquier otra peculiaridad de la escritura lo que realmente está
pretendiendo es invadir competencia del notario en contra de lo prescrito por el último
párrafo del tantas veces artículo 98 2 de la Ley 24/2001.
En la resolución de Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de julio
de 2019 no hay nada que fundamente que, si estamos ante una compra en proindiviso,
para que registrador pueda calificar la congruencia del juicio notarial de facultades
representativas con el contenido de la escritura, el notario deba expresar que el
apoderado tiene facultades para comprar participaciones indivisas de inmuebles.
Simplemente, en lo que a este recurso se refiere, se confirma la calificación de que se
precisa que el notario haga constar que se le ha exhibido la copia autorizada del poder.

cve: BOE-A-2023-25718
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Núm. 302