BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167521

Málaga de 4 de febrero de 2009, sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 20
de marzo de 2009, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de mayo
de 2009, STS 378/2021, de 1 de junio).
Parte dispositiva:
Vistos los artículos citados y demás de aplicación, la Registradora acuerda:
1.º Suspender la inscripción del título calificado, por los defectos indicados.
2.º Proceder a la práctica de las notificaciones previstas en el art.322 de la Ley
Hipotecaria.
3.º Hacer constar en el Libro Diario la prórroga del asiento de presentación de este
documento conforme al art. 323 de la citada Ley.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, el plazo de
vigencia del asiento de presentación se prorrogará por un plazo de sesenta días a contar
desde que se reciba la última de las comunicaciones que se han de practicar de esta
calificación.
La anterior nota de calificación negativa podrá (…)
Fuenlabrada, el registrador accidental, Rafael Calvo González-Vallinas. Este
documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Rafael Calvo GonzálezVallinas registrador/a de Registro Propiedad de San Sebastián de los Reyes 1 a día
veintidós de agosto del dos mil veintitrés.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Eduardo María García Serrano, notario de
Fuenlabrada, interpuso recurso el día 5 de septiembre de 2023 mediante escrito en el
que alegaba los siguientes fundamentos de Derecho:
«En la escritura objeto de calificación negativa una persona, en nombre propio y en
representación de sus dos hermanos, compra un determinado inmueble. La compra la
efectúan los tres hermanos por partes iguales indivisas. El compareciente acredita su
representación mediante copia autorizada de escritura de poder otorgada tres días
antes, el 24 de julio de 2023, ante infrascrito notario, que efectúa el siguiente juicio de
sus facultades representativas: “En base a la escritura de poder reseñada, copla
autorizada de cual tengo a la vista, que salva la múltiple representación, intereses
coincidentes o contrapuestos, le juzgo con facultades representativas suficientes para
otorgar la presente escritura”
El registrador accidental aprecia el siguiente defecto: “Carácter incompleto de la
reseña del poder y del juicio de suficiencia; incongruencia. No puede calificarse su
congruencia, de modo que no queda acreditada la suficiencia de facultades del
apoderado de los compradores. No se discute acerca del valor del juicio de suficiencia,
sino que éste se considera incompleto. De la jurisprudencia en materia registral se
desprende claramente que no puede hacerse ‘ilusoria la función del Registrador’ (SAP
de Madrid de 13 de mayo de 2009). El llamado ‘juicio de suficiencia’ debe ser específico
para los actos realizados por el apoderado. Dado el artículo 98 de la Ley 24/2001,
bastaría con que el notario manifestara -de forma autónoma y objetiva- que el apoderado
tiene facultades para comprar participaciones indivisas de inmuebles, con la limitación
que exista, en su caso; y que por ello juzga suficientes sus facultades para el contrato
(comprar en proindiviso implica el nacimiento de una comunidad de bienes, con todas
sus consecuencias, cercanas al conflicto de intereses). De esta manera, el juicio de
suficiencia sería congruente y justificado, y permitiría al registrador calificar tal
congruencia, como la propia Dirección reconoce que debe hacer.”
Esta calificación pretende apoyarse en diversas sentencias y resoluciones que no le
sirven de fundamento por das razones que índico a continuación.
La S.A.P. de Málaga de 4 de febrero de 2009 que anula la RDGRN de 4 de octubre
de 2005 se refiere a un supuesto de hecho regido por anterior redacción del artículo 98

cve: BOE-A-2023-25718
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Núm. 302