BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 302

Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167519

Fundamentos jurídicos:

Carácter incompleto de la reseña del poder y del juicio de suficiencia; incongruencia.
No puede calificarse su congruencia, de modo que no queda acreditada la suficiencia de
facultades del apoderado de los compradores. No se discute acerca del valor del juicio
de suficiencia, sino que éste se considera incompleto. De la jurisprudencia en materia
registral se desprende claramente que no puede hacerse “ilusoria la función del
Registrador” (SAP de Madrid de 13 de mayo de 2009).
El llamado “juicio de suficiencia” debe ser específico para los actos realizados por el
apoderado. Dado el artículo 98 de la Ley 24/2001, bastaría con que el notario
manifestara -de forma autónoma y objetiva- que el apoderado tiene facultades para
comprar participaciones indivisas de inmuebles, con la limitación que exista, en su caso;
y que por ello juzga suficientes sus facultades para el contrato (comprar en proindiviso
implica el nacimiento de una comunidad de bienes, con todas sus consecuencias,
cercanas al conflicto de intereses). De esta manera, el juicio de suficiencia sería
congruente y justificado, y permitiría al registrador calificar tal congruencia, como la
propia Dirección reconoce que debe hacer. El artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de
diciembre, exige dos requisitos para acreditar la representación: la reseña y la valoración
notarial de la suficiencia, sin que baste la una sin cumplir la otra. La doble exigencia reseña y suficiencia- resulta también de la RDGRN -vinculante- de la DGRN 12 de abril
de 2002. Reconoce la vigencia del artículo 18.1.º de la Ley Hipotecaria acerca de la
calificación registral (en la misma línea se encuentran las RRDGRN 30 de septiembre
de 2002 y 8 de noviembre de 2002, 12, 13 y 27 de septiembre de 2006). Varias
resoluciones, valga por todas la RDGRN 2 de diciembre de 2010 recalcan la calificación
registral conforme a los artículos 18 LH y 98 LM.
La SAP de Málaga de 4 de febrero de 2009 anula la RDGRN 4 de octubre de 2005
“aun existiendo juicio notarial de suficiencia” y confirma la nota registral de suspensión
por no acreditarse facultades suficientes del apoderado para comprar participaciones
indivisas cuando lo tenía concedido para comprar todo tipo de inmuebles. Ya en el
mismo sentido había declarado el Tribunal Constitucional en sentencia STC 207/1999,
de 11 de noviembre de 1999 que “la función calificadora que realiza el Registrador
comporta un juicio de legalidad, atinente no sólo a la legalidad formal o extrínseca del
documento o título inscribible sino también, como establece el art. 18 LH, a la validez de
los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y
de los asientos del Registro”.
La SAP de Madrid de 13 de mayo de 2009 parte de la base de que el artículo 98 ha de
interpretarse desde una perspectiva constitucional y de manera coherente con el resto del
ordenamiento jurídico y respetuosa con el artículo 18 LH, por lo que “el Notario debe hacer un
juicio de suficiencia motivado o fundamentado a través de la reseña -aunque sea sucinta- de
las facultades representativas tal como resulten del poder, para que el Registrador pueda
calificar este juicio, en cuanto que éste, como todo juicio de valor, no es vinculante y puede
ser desvirtuado en el procedimiento registral”.
De la STS 643/2018 resulta que, en cuanto a la reseña, el notario debe incluir en el
documento presentado a inscripción: la identificación y circunstancias personales del
representante que acude a otorgar la escritura, la entidad representada y los datos del
poder del que resulta la representación; la constancia expresa de que ha comprobado la
validez y vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento
auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”; la expresión
de las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en
ejercicio del cual interviene el apoderado. En cuanto al juicio de suficiencia, éste debe
ser congruente con el contenido del título presentado, es decir, “que resulte del contenido

cve: BOE-A-2023-25718
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Primero. La calificación citada ha sido realizada al amparo de los artículos 18, 66
y 328 de la Ley Hipotecaria, y concordantes.
Segundo. De la misma resultan los siguientes defectos, que impiden practicar la
inscripción del título calificado: