BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167495

doña N. F. A. T. G. vende una determinada participación indivisa y dona la participación
indivisa restante del inmueble y de la licencia turística a que antes se ha hecho
referencia a don J. P. G., sin sujetar la donación a las condiciones antes mencionadas y
sin que en esta segunda escritura intervengan todas las personas que otorgaron la
transacción extrajudicial -únicamente intervienen en ella doña N. F. A. T. G. y don J. G.
T., mientras que en la escritura de transacción además de estos intervinieron don J., don
L. y don C. P. T.–.
Considera por ello la registradora que no es posible inscribir esta segunda escritura
de compraventa y donación sin que se aclare si la donación de la participación indivisa
de finca está o no sujeta a las condiciones revocatorias que resultan de la escritura de
transacción, en ejecución de la cual se otorgó la escritura presentada de transmisión por
compraventa y donación irrevocable y no colacionable de la licencia turística y de
inmueble como unidad económica de explotación, y que en caso de que sea voluntad de
las partes que la donación no esté sujeta a las referidas condiciones revocatorias
pactadas en la escritura de transacción, deben prestar su consentimiento los otros
comparecientes de la escritura de transacción, don L., don C. y don J. P. T. La cuestión
que procede por tanto resolver en este expediente es si es o no necesaria dicha
aclaración y en su caso, prestación de consentimiento para poder practicar la inscripción
de la compraventa y donación.
2. Con carácter de cuestión procedimental previa, hay que recordar que, conforme
ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., entre otras, Resoluciones de 12
de febrero de 2010 y 26 de septiembre de 2011), el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria
no contempla la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante
otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los
defectos esgrimidos por el registrador sustituido.
Así resulta del párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley
Hipotecaria conforme al cual «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los
defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados
hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no
pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en
documentos no presentados en tiempo y forma». Por ello, del mismo modo que no
puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el
sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la
documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede
ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado «a los efectos
de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la
Dirección General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos
señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere
manifestado su conformidad» (cfr. artículo 19 bis, regla quinta, de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso, la registradora sustituta ha confirmado la calificación de la
registradora sustituida en el defecto señalado por ésta, por lo que, aun cuando el recurso
presentado parece que se interpone contra ambas calificaciones y se alegan cuestiones
procedimentales y de otro índole relativas a la emisión de la calificación sustitutoria, la
presente resolución, conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la
calificación de la registradora sustituida, única legalmente recurrible.
3. El artículo 1809 del Código Civil define la transacción como un contrato por el
cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la
provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado.
El artículo 1816 de dicho Código establece por su parte que la transacción tiene para
las partes la autoridad de la cosa juzgada, si bien no procederá la vía de apremio sino
tratándose del cumplimiento de la transacción judicial.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1996 señala que «la transacción
extrajudicial, para poner término a un pleito comenzado, es un contrato y así lo dice el
artículo 1809 del Código Civil. Por ello constituye vínculo obligacional entre los que la
hubieran otorgado y su perfección y cumplimiento está sujeto a las reglas generales de

cve: BOE-A-2023-25715
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Núm. 302