BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de diciembre de 2023

Sec. III. Pág. 167493

financiación bancaria a través de hipoteca, siendo conocido que ningún banco otorga
préstamo hipotecario sin que su garantía sea de primer rango.
2. En este punto, es claro que el Registro de la Propiedad está entorpeciendo la
operación alegando defectos sobre los que no puede calificar y produciendo graves
daños y perjuicios a las partes que otorgaron la transacción, a la adquirente, al permitir la
inscripción de su adquisición y a la transmitente por no poder cobrar al no poder obtener
financiación bancaria la adquirente por culpa exclusivamente del Registro de la
Propiedad.
Es evidente que el Registro de la Propiedad puede inscribir la compraventa y la
donación, con mayor razón al habérsele solicitado la inscripción parcial del documento
en la propia escritura, incluso, no siendo el caso el presente, aunque la revocación y la
renta vitalicia tuvieran eficacia real. Argumentando con relación a alguna otra operación
mucho más corriente, no sería la primera vez, ni la última en que el Registro de la
Propiedad inscribe escritura de compraventa y no inscribe escritura de hipoteca por
defecto en esta última, por ello, la inscripción de la transmisión (venta y donación) es
totalmente independiente de la inscripción de cualquier garantía registral. Vuelvo a
repetir, sólo en el caso de que los efectos del número 2017 fueran reales, aspecto que
no sucede en el presente supuesto de hecho, pues vuelvo a repetir, el número 2017 se
configuró exclusivamente con efectos obligacionales y, de ahí, que con posterioridad se
otorgara el número 2018, siendo los que contiene los únicos pactos que debían
inscribirse en el Registro de la Propiedad, al deber hacerse la transmisión.
3. El efecto obligacional del número 2017 se puede apreciar también en el hecho
de que las cláusulas que alega el Registro no se reprodujeron en el número 2018, es
decir, las partes otorgantes, interesadas en ambas escrituras, no volvieron a reproducir
en el documento con eficacia real las cláusulas obligacionales y revocatorias que
contenía el número 2017, quedando claro, que la transacción extrajudicial tenía
meramente efectos obligacionales.
4. La finalidad de la transacción extrajudicial es evitar litigios judiciales o, como en
este caso, a finalizar litigios judiciales ya iniciados, mediante una labor de mediación que
realizamos los Fedatarios Públicos, y en ese sentido debe interpretarse. La calificación
del Registro, alegando defectos sobre documentos no presentados, impide la finalidad
de la propia escritura número 2017 de mi protocolo, añadiendo un litigio administrativo y
judicial más, a unas relaciones entre partes que están muy deterioradas debido a los
litigios existentes entre ellos y que por buen hacer de profesionales en derecho, han
podido finalizar, fallando ahora la ejecución por una interpretación totalmente contraria a
Derecho, pues no hay que olvidar que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es
constitutiva y en la gran mayoría de casos, no es obligatoria.
Si la parte “beneficiaria” de la renta vitalicia y de la revocación de la donación
quisiera inscribirla, además de indicarlo a través de petición en el documento notarial
hubiera presentado el documento y le hubiera solicitado al Registro de la Propiedad la
inscripción en el mismo, algo que no ha pasado. Para hacer un símil, sería como si el
comprador de una finca presentara la escritura de compraventa y el Registro de la
Propiedad no la inscribiera por que el Banco no ha presentado a inscripción la escritura
siguiente de hipoteca. Es una situación que carece de sentido alguno. Cada interesado
debe presentar los documentos en que tiene interés, en ningún caso se nos ocurriría que
el comprador deba presentar a inscripción el préstamo hipotecario, algo que es
perjudicial para él. Pues en este caso, el Registro, pese a que el “beneficiario” no haya
solicitado la inscripción de la renta vitalicia ni de la revocación, está obligando al
comprador a inscribir dichas garantías, algo evidentemente contrario a sus intereses, con
costes registrales que en ningún caso debe sufragar.
Cabe recordar que el mundo no se acaba en lo que está inscrito, la cláusula
revocatoria de la donación y la renta vitalicia existen aunque no estén inscritas y las
partes están suficientemente protegidas al tener dichas obligaciones garantizadas en
título público directamente ejecutivo, sin que haya obligatoriedad alguna de inscribirlas
en el Registro de la Propiedad, más cuando las partes decidieron que dichas cláusulas

cve: BOE-A-2023-25715
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Núm. 302